Кабмін України змінив методику грошової оцінки землі - адвокат про зміни з 27 червня

Кабінет Міністрів України ухвалив постанову №676 від 27 травня 2026 року, якою вніс зміни до Методики нормативної грошової оцінки земельних ділянок , затвердженої постановою Кабміну від 2021 року. Документ набирає чинності через 1 місяць з дня офіційного опублікування - тобто вже 27 черня 2026 року. Про нюанси нової урядової постанови Інформатору розповіла адвокат-партнер Lawyer HUB Марія Конрадій.

Як пояснює Марія Конрадій, нормативна грошова оцінка (НГО) — це розрахункова вартість земельної ділянки, визначена за встановленою методологією. Вона є базою для обчислення земельного податку відповідно до ст. 271 Податкового кодексу України . Зміна НГО безпосередньо впливає на розмір податкового зобов'язання власника або землекористувача.

"Проте, слід зауважити, що, фактично, постанова не змінює ставки земельного податку, які продовжують встановлюватися місцевими органами влади в рамках Податкового кодексу України. Зміни стосуються порядку визначення нормативної грошової оцінки земельних ділянок. Зміна податкового навантаження можлива лише після оновлення відповідної технічної документації з НГО", - каже Марія Конрадій.

Основні зміни

1. Зміна підходу до визначення чисельності населення

Було: Методологія базувалася на концепції «території територіальної громади», тому при визначенні окремих коефіцієнтів враховувалася загальна чисельність населення всієї громади.

Стало: Термін «територія територіальної громади» було замінено на «населений пункт». Відтепер буде враховуватися чисельність населення саме того населеного пункту, в якому розташована земельна ділянка. Ця зміна має важливе значення для населених пунктів, які, хоча й входять до складу великих територіальних громад, самі по собі не є адміністративними центрами.

До прикладу, якщо раніше невелике село у складі великої міської громади могло оцінюватися із застосуванням показників, характерних для всієї громади. То після змін: враховується чисельність населення відповідного села . Фактично, законодавець намагається забезпечити більш об'єктивну та індивідуалізовану оцінку земель, яка відображає реальну характеристику конкретного населеного пункту.

2. Збільшення нормативу капіталізованого рентного доходу для великих міст

Було: Для населених пунктів з населенням від 1 до 1,5 мільйона осіб застосовувався норматив капіталізованого рентного доходу у розмірі 1000 гривень за квадратний метр . (Норматив визначено Додатком 1 до Методики НГО (постанова КМУ №1147 у редакції № 676 ).

Стало: Для таких міст норматив збільшено до 1500 грн за квадратний метр . Для міст із населенням понад 1,5 млн осіб встановлено показник 1302 грн за квадратний метр . Ця зміна, ймовірно, матиме найбільш помітний фінансовий вплив.

Оскільки стандартна грошова оцінка є основою для розрахунку податків на землю та орендної плати, підвищення нормативу після оновлення НГО потенційно призведе до збільшення податкових платежів щодо земельних ділянок у найбільших містах України.

Однак автоматичного підвищення податків після набрання чинності постанови не буде. Це вимагатиме завершення відповідних землеоціночних робіт та затвердження оновленої технічної документації.

3. Новий підхід до земель оздоровчого призначення

Було: Методологія не дозволяла достатньо чітко розмежувати землі оздоровчого призначення на основі їхнього розташування.

Стало: Запроваджено окремий підхід до оцінки рекреаційних зон:

земель оздоровчого призначення в межах населених пунктів;

земель оздоровчого призначення за межами населених пунктів.

Ця зміна матиме найбільший вплив на курорти, санаторії, оздоровчі центри та територіальні громади, на території яких розташовані відповідні об'єкти.

4. Включення Одеси до переліку курортно-рекреаційних населених пунктів

Було: Місто Одеса не було включене до відповідного переліку додатка до Методики.

Стало: Одесу включено до переліку населених пунктів курортно- рекреаційного значення. Одночасно з переліку виключено населений пункт Лисовичі. Для нерухомості в Одесі це може означати застосування спеціальних коефіцієнтів та критеріїв оцінки, що потенційно впливає на розмір НГО та відповідні платежі.

5. Уточнення агровиробничих груп ґрунтів

Було: Можливості коригування характеристик ґрунтів були обмеженими.

Стало: Власник або розпорядник землі отримав право ініціювати проведення додаткових ґрунтових обстежень для уточнення агровиробничої групи ґрунтів. Результати цих досліджень повинні бути включені до технічної документації з НГО.

Однак це положення не поширюється на особливо цінні групи ґрунтів, визначені загальнонаціональною документацією. Для сільськогосподарських землевласників це створює механізм, який коригує оцінку землі відповідно до її фактичного стану.

Водночас уряд запровадив запобіжний захід від потенційних маніпуляцій, спрямованих на штучне знецінення особливо цінних земель.

"Отже, постанова КМУ №676 не є класичним підвищенням земельного податку, а радше коригуванням методології визначення нормативної грошової оцінки земельних ділянок. Головною метою є точніше відображення фактичних характеристик землі, усунення нерівності між різними категоріями земель та підвищення обґрунтованості бази оподаткування", - вказує адвокат-партнер Lawyer HUB Марія Конрадій.

Найбільш помітні наслідки можуть відчути власники земельних ділянок у великих містах, насамперед через збільшення нормативу капіталізованого рентного доходу, а також для земель курортно-рекреаційного та оздоровчого призначення.