“Віртуальна” нерухомість на “реальній” землі: столична прокуратура намагається зупинити “туалетну схему” в Дніпровському районі

Столична прокуратура намагається в судовому порядку завадити відведенню ділянки площею 5,4 га на вул. Марка Черемшини. За інформацією правоохоронців, на цю землю “поклали око” в “Кооперативі автолюбителів “Дніпровський”. Так, ще на початку 2022 року на цій ділянці начебто з’явилася будівля площею усього 20 кв.м. (по факту вже з’ясувалося, що її “не існує в природі”), яка була зареєстрована нотаріусом, а у подальшому завдяки нерухомому майну органи Держгеокадастру зареєстрували відповідну ділянку в Державному земкадастрі. При цьому, в прокуратурі встановили, що відповідні реєстраційні дії здійснювалися без належних правових підстав – щоб надалі можна було звернутися до Київради щодо отримання землі без проведення земельного аукціону. Тобто, ймовірно, йдеться про чергову традиційну для столиці “туалетну схему”. Наразі правоохоронці виграли перший раунд судового спору, однак кооператив ще має право на апеляційне оскарження. Що цікаво, власник зазначеної “віртуальної” нерухомості, можливо, входить до оточення відомого експолітика і бізнесмена Дмитра Крейніна (на колажі).

Як стало відомо КВ, у столиці наразі в судовому порядку вирішується доля ділянки на вул. Марка Черемшини, 12-Г у Дніпровському районі.

Ще 21 липня 2026 року Господарський суд Києва повністю задовольнив позов Дніпровської окружної прокуратури по справі № 910/2848/26 про скасування права власності на розташовану на вказаній землі будівлі за обслуговуючим кооперативом (ОК) “Кооператив автолюбителів “Дніпровський” і про скасування державної реєстрації ділянки в Державному земельному кадастрі. Втім, зазначений кооператив ще має право на апеляційне оскарження згаданого рішення столичного госпсуду.

Про що йдеться

14 січня 2022 року приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Кароліна Меженська зареєструвала право власності неназваної в судових матеріалах по вказаній справі фізичної особи на нежитлову будівлю площею 20 кв.м., розташовану на вказаній ділянці. Така реєстрація була здійснена на підставі довідки про технічні показники об`єкта та підтвердження адреси (видана ТОВ «Нік Експерт» від 4 січня 2022-го), технічного паспорту від 12 січня 2022-го) тощо.

Надалі, 3 лютого того ж року, вищезазначений громадянин передав згадану будівлю до статутного капіталу ТОВ “Будстілл Груп” – відповідно, ця компанія стала її власником. А менше, ніж через тиждень, 8 лютого, між «Будстілл Груп» та ОК «Кооператив автолюбителів «Дніпровський» було укладено договір купівлі-продажу вказаного об’єкту нерухомості, і того ж дня приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Вадим Рогач зареєстрував право власності кооперативу на це майно.

Через півроку, 30 вересня 2022-го, управління надання адміністративних послуг Головного управління Держгеокадастру у Житомирській області прийняло рішення про реєстрацію в Державному земельному кадастрі земельної ділянки площею 5,4023 га на вул. Марка Черемшини, 12-Г під зазначеною будівлею з присвоєнням їй кадастрового номера 8000000000:66:441:0012. Ця реєстрація була здійснена на підставі технічної документації із землеустрою щодо інвентаризації земель від 21 лютого 2022 року, яка була розроблена фізичною особою-підприємцем (ФОП) Віталієм Холявко. У пояснювальній записці до цієї документації вказаний підприємець прямо зазначив, що земля фактично використовується вищезгаданим кооперативом.

Ділянка на карті порталу “Опендатабот”

А у березні 2026 року Дніпровська окружна прокуратура подала вищезгаданий позов до столичного госпсуду. У ньому правоохоронці зазначили, що вказані реєстраційні дії було “здійснено з метою створення уявної законності набуття права власності на об`єкт нерухомого майна, що розміщений на ділянці з кадастровим номером 8000000000:66:441:0012, з метою подальшого заволодіння земельною ділянкою шляхом створення позаконкурентних засад для прийняття Київрадою рішення про її надання в користування”. Тобто, йшлося про чергову ймовірну “туалетну схему” – коли столична міськрада передає землю під невеликими або неіснуючими будівлями без проведення земельних торгів. При цьому, в прокуратурі підкреслили, що Київрада не приймала рішень щодо передачі цією ділянки в користування будь-якій особі – ні коли будівля була зареєстрована за фізичною особою, ні коли її власником було ТОВ «Будстілл Груп», ні коли вона опинилася у власності ОК “Кооператив автолюбителів “Дніпровський”.

Водночас, будь-які відомості, а саме: документ, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта та документ, що підтверджує присвоєння об`єкту нерухомого майна адреси, в матеріалах вищевказаної реєстраційної справи відсутні.

Також правоохоронці повідомили, суду, що Департамент з питань державного архітектурно-будівельного контролю міста Київської міськдержадміністрації (КМДА) не видавав та не реєстрував документів, що надають право на виконання підготовчих і будівельних робіт на вказаній ділянці та не видавав документи, що засвідчують готовність будівлі на цій землі до експлуатації. Крім того, в реєстраційних документах (вочевидь, тих, на підставі яких реєструвалося право власності на будівлю. – КВ ) відсутня будь-яка інформація про особу, яка здійснила відповідне будівництво. Крім того, в прокуратурі підкреслили, що технічний паспорт, на підставі якого в тому числі й реєструвалося право власності на будівлю за “громадянином-інкогніто”, не може слугувати підставою для здійснення державної реєстрації та не є документом про присвоєння адреси об`єкту нерухомого майна. Мовляв, це лише документ, яким оформлюється технічна інвентаризація об`єкта і який свідчить про фактичний стан нерухомості (площу, поверховість тощо).

Таким чином, на переконання правоохоронців, документи, на підставі яких проведена державна реєстрація права власності за цим громадянином на спірний об`єкт нерухомого майна не можуть бути підставою для проведення державної реєстрації та не можуть свідчити про правомірне набуття особою майна у власність. Отже, як зазначили в прокуратурі, за відсутності законних підстав для здійснення державної реєстрації за вказаним громадянином права власності на об`єкт нерухомого майна сама по собі така реєстрація не свідчить про виникнення прав власника на вказане нерухоме майно

Крім того, в Дніпровській окружній прокуратурі повідомили, що реєстраційними діями навколо будівлі та ділянки на вул. Марка Черемшини, 12-Г зацікавилися в столичній Нацполіції – в рамках кримінального провадження № 42022102040000093 від 30 вересня 2022 року. Під час цього слідства правоохоронці здійснили огляд вказаної землі, під час якого було встановлено, що на ній відсутня нежитлова будівля, яка б відповідала технічним характеристикам, зазначеним у технічному паспорті від 12 січня 2022 року. Мовляв, із нерухомого майна там розташовані металеві гаражі, які, втім, не є капітальними спорудами.

Врешті-решт, цих аргументів правоохоронців вистачило – принаймні поки що.

Фігуранти – хто вони?

За даними аналітичної системи Youcontrol, ОК “Кооператив автолюбителів “Дніпровський” був зареєстрований у червні 2021 року. Його засновниками зазначено киян Світлану Озіранську, Олену Сутко і Олександра Денисюка, який також є керівником вказаного кооперативу. Останній також є співвласником ТОВ “Будстілл Груп” (“проміжний” власник будівлі на вул. Марка Черемшини, 12-Г), а ще однією кінцевою бенефіціаркою цієї компанії є Світлана Худабаєва.

У свою чергу, ТОВ “Будстілл Груп” може мати відношення до оточення Дмитра Крейніна – ексдепутата Київоблради від партії «УДАР Віталія Кличка» (2010-2015 роки) та кандидата в депутати цього ж органу місцевого самоврядування у 2015 році від «Блоку Петра Порошенка». У 2020 році ЗМІ повідомляли, що він працював “заступником міністра Кабінету Міністрів України”. Крім того, раніше медіа називали Крейніна власником ринку «Лісовий». Також відомо, що Крейнін є колишнім зятем екс-спікера Верховної Ради Володимира Литвина (обіймав цю посаду у 2002-2006 та 2008-2012 роках).

Зазначимо, що улітку 2025 року декілька медіа повідомили, що Дмитра Крейніна було затримано в рамках справи щодо можливої спроби заволодіння ділянкою площею близько 1 га на вул. Молдавській у Шевченківському районі Києва, яка закріплена за Національною кіностудією ім. О. Довженка. За даними ЗМІ, йому та ще двом особам було інкриміновано шахрайство та підробка документів. Правоохоронці у свою чергу повідомляли, що підозрювані виготовили підроблені довідки і техпаспорти на начебто розташовану на вказаній ділянці будівлю, якої по факту не існувало, зареєстрували право власності на цю споруду за новоствореною компанією, залучили підконтрольного землевпорядника, який мав допомогти вирішити питання з реєстрацією землі в Державному земельному кадастрі, а кінцевою метою фігурантів було оформлення договору безоплатної оренди цієї землі. Тобто, там схема була схожою на ту, яку було описано вище.

Що цікаво, ймовірно, одним із фігурантів цієї справи був вищезгаданий Віталій Холявко – про це може свідчити то факт, що наразі він є обвинуваченим у певному кримінальному провадженні, у якій “Кіностудія ім. О. Довженка” виступає потерпілою стороною. При цьому, ще одним обвинуваченим там є Олег Нароха, який, як повідомляли окремі медіа, свого часу представляв громадську організацію (ГО) “Київська міська спілка автомобілістів”. Головною бухгалтеркою цієї ГОшки є нинішня співвласниця ТОВ “Будстілл Груп” Світлана Худабаєва, а головою вказаної спілки є саме Дмитро Крейнін. При цьому, співзасновник ТОВ “Будстілл Груп” Ігор Можар є співвласником та співзасновником кількох компаній, які Youcontrol відносить до корпоративної групи Дмитра Крейніна – зокрема ТОВ “Сопрано-Дабл-Бейс” і ТОВ “Весняний пролісок”. При цьому, окремі джерела навіть називають Можара бізнес-партнером Крейніна і повідомляють, що на землях вищезгаданого “Сопрано-Дабл-Бейс” розташовані нелегальні сміттєві звалища.

Також деякі медіа повідомляли і про можливі зв’язки між Дмитром Крейніним і Олександром Денисюком, який є співзасновником вищезгаданого ОК “Кооператив автолюбителів “Дніпровський”. Так, Денисюк також є засновником ГО “Київська автомобільна спілка”, яка фігурувала в кримінальному провадженні щодо за фактами масових захоплень ділянок під гаражами і автостоянками на території Києва. І як зазначали у 368.media, на чолі злочинної групи, яка реалізовувала такі схеми, ймовірно, міг стояти саме Крейнін.

Як неодноразово повідомляла КВ, журналісти, громадські активісти та окремі депутати Київради постійно звинувачують вище керівництво столиці у тому, що воно відводить “правильним замовникам” цінні шматки міської землі за так званою “туалетною схемою”. Йдеться про ситуації, коли земельні ділянки великої площі передаються в оренду під обслуговування якихось “сараїв” чи гаражів невеликої “квадратури”, які з’явилися на такій землі за сумнівних обставин, а також про землевідводи під некапітальні або й зовсім неіснуючі будівлі та споруди. Це робиться задля того, щоб потенційні орендари могли отримати ділянки від Київради без проведення земельних аукціонів за більш низькою ціною. Адже якщо на такій землі немає будівель та споруд, що належать компанії-претенденту, останній потрібно “змагатися” з іншими суб’єктами господарювання за цю ділянку, пропонуючи більше грошових коштів, які мають надійти до бюджету Києва.