Битва за Володимирський узвіз: чи вдасться столиці відстояти землю біля філармонії від забудови структурами Дмитра Буряка

Битва за Володимирський узвіз: чи вдасться столиці відстояти землю біля філармонії від забудови структурами Дмитра Буряка

Наразі в судовому порядку вирішується доля земельної ділянки площею 0,61 га на Володимирському узвозі, 4 у Києві – біля філармонії, в кордонах багатьох охоронних зон. ПрАТ “Будівельні технології”, якому столична влада передала цю землю в оренду під будівництво “офісно-готельного культурно-розважального комплексу” понад двадцять років тому, намагається скасувати рішення Київради від 2023 року про відмову в поновленні відповідного договору оренди. Головним аргументом компанії, яка входить до орбіти відомого російсько-литовського бізнесмена Дмитра Буряка (на колажі), є те, що вказана орендна угода була укладена через суд у 2017-му, а тому керівництво міста де-юре не могло “відмовляти компанії в пролонгації оренди” у 2023-му. Суд першої інстанції був на боці вказаної ТОВки, наразі його вердикт оскаржує міськрада. Ця ситуація є одним із пазлів масштабної історії щодо спроб декількох компаній забудувати територію на Володимирському узвозі.

Як стало відомо КВ, найближчим часом Північний апеляційний господарський суд може винести свій вердикт по справі № 910/4479/26, в рамках якої вирішується доля ділянки на Володимирському узвозі, 4 (Печерський район столиці).

Наразі Київрада оскаржує рішення Господарського суду Києва від 16 липня 2026 року, яким було задоволено позов ПрАТ “Будівельні технології” щодо визнання незаконним та скасувати рішення міської ради №6314/6355 від 20 квітня 2023 року. Цим рішенням вказаній компанії було відмовлено у поновленні договору оренди вищезгаданої землі. Засідання апеляційного суду з цього приводу мало відбутися 15 вересня, але тоді воно було відкладено на 6 жовтня 2026-го.

Про що йдеться

21 жовтня 2004 року Київрада рішенням №657/2067 погодила передачу ділянки площею 0,61 га на Володимирському узвозі, 4 в оренду ЗАТ «Будівельні технології» (тоді ця компанія була закритим акціонерним товариством) на 10 років для будівництва, експлуатації та обслуговування офісно-готельного культурно-розважального комплексу з підземним паркінгом. Ця ділянка відводилася, користуючись із земель запасу житлової та громадської забудови. 26 липня 2005-го між міськрадою і «Будівельними технологіями» було укладено відповідний договір оренди.

У квітні 2015 року вказана компанія звернулася до Київради із клопотанням про поновлення договору оренди на новий термін. 9 лютого 2016-го Департамент земельних ресурсів Київської міськдержадміністрації (КМДА), якому було доручено розглядати вказану заяву, надав ПрАТ “Будівельні технології” відповідь, що столична влада не заперечує проти пролонгації орендної угоди. Через два тижні, 24 лютого, вказаний департамент подав на розгляд міськради проєкт рішення щодо поновлення договору оренди ділянки на Володимирському узвозі, 4 ще на 10 років. Втім, цей документ так і не було затверджено.

На фоні цього у 2016 році ПрАТ “Будівельні технології” звернулося до Господарського суду Києва із позовом щодо поновлення орендної угоди. 1 лютого 2017 року вказаний суд задовольнив вимоги компанії – при цьому, в Київраді, яка виступала відповідачем у цьому спорі, заперечували проти позову, вказуючи на те, що вона не може погодити пролонгацію договору через відсутність свого ж рішення. При цьому, даний факт у Київраді пояснювали тим, що, мовляв, ПрАТ “Будівельні технології” на той час досі не забудувало цю землю. 18 травня того ж року Київський апеляційний господарський суд залишив у силі рішення суду першої інстанції, таким чином відмовивши міськраді у задоволенні апеляційної скарги. 15 серпня 2017-го крапку в цій справі поставив Касаційний господарський суд – він залишив у силі рішення вищезазначених судів. Зокрема, колегія суддів зазначила, що “про неналежне виконання орендарем умов договору може свідчити факт використання землі не за цільовим призначенням, а не невикористання земельної ділянки для забудови”.

Поки тривав вказаний судовий спір, 6 липня 2017-го, тодішній заступник голови КМДА Олександр Спасибко та Департаментом земельних ресурсів КМДА подали до Київради проєкт рішення щодо відмови вказаній компанії в поновленні договору оренди землі на Володимирському узвозі, 4. Підставою для цього було названо якраз незабудову ділянки протягом трьох років з моменту реєстрації орендної угоди, як це передбачено в цьому договорі. При цьому, в пояснювальній записці до вказаного проєкту рішення уточнювалося, що ця земля частково забудова, але усього на 6% – там був розташований тепловий пункт без “визначеного правового статусу”. Також у документі зазначалося, що земля частково огороджена металевим парканом та використовується для стоянки службових автомобілів, частково заасфальтована і частково вкрита зеленими насадженнями.

Що цікаво, вказаний проєкт рішення було затверджено майже через шість років – 20 квітня 2023 року. Тоді було прийнято рішення №6314/6355, яким ПрАТ “Будівельні технології” було відмовлено в поновленні договору оренди ділянки. Тобто, це сталося вже після того, коли суди по вищезгаданій справі вже погодили таку пролонгацію. До слова, на включенні вказаного проєкту рішення в порядок денний відповідного пленарного засідання міськради наполягав депутат Київради Дмитро Білоцерковець (фракція “УДАР”). Він зазначив, що йдеться про “велику земельну ділянку біля філармонії”, і столична влада має “не дати можливість російському бізнесу її забудувати”.

В обґрунтування своїх вимог у позові щодо оскарження вказаного рішення міськради представники ПрАТ “Будівельні технології” звертають увагу на те, що фактично столична влада не мала права відмовляти компанії в поновленні договору, адже ця угода вже була визнана поновленою в судовому порядку. Суддя столичного госпсуду Ярослав Маринченко підтримав таку позицію – він зазначив, що у Київради не було юридичних підстав та предмета для повторного розгляду клопотання щодо пролонгації орендного договору через вісім років.

Контекст

Вищезгадану ситуацію слід розглядати у більш широкому контексті – ще й відносно сусідніх ділянок, які разом з ПрАТ “Будівельні технології” збирається освоювати “братнє” цій компанії ТОВ “Етрекс”. Так, усього протягом 2000-2004 років ці два суб’єкти господарювання отримали від Київради п’ять земельних ділянок на Володимирському узвозі, 4 та 6 і в Центральному парку культури та відпочинку загальною площею 1,59 га: в оренду ЗАТ “Будівельні технології” було відведено дві ділянки (у т.ч. й вищезгадану ділянку площею 0,61 га), а в оренду ТОВ “Етрекс” – три ділянки.

Орієнтовне розташування ділянок

26 квітня 2007 року КМДА своїм розпорядженням №495 надала ТОВ “Етрекс” і ЗАТ “Будівельні технології” дозвіл на проєктування та будівництво офісно-готельного, культурно-розважального комплексу з підземним паркінгом на Володимирському узвозі, 4 та 6.

У документі було зазначено, що вказані компанії планують забудову чотирьох орендованих у столичної громади ділянок за вказаними адресами. Згідно з цим розпорядженням, замовникам було доручено “отримати вихідні дані на проєктування об’єкта, розробити та затвердити в установленому порядку проєктно-кошторисну документацію, одержати дозволи на проведення зазначених робіт від Міністерства культури та туризму України та Головного управління охорони культурної спадщини КМДА” тощо. Втім, орендарі протягом тривалого часу не змогли наблизитися до освоєння цієї землі, через що в публічному просторі лише зрідка з’являлися заяви стосовно незгоди міської влади та громадськості з цією забудовою. Більш активна діяльність з обох сторін розпочалася лише близько чотирьох років тому.

Так, 30 вересня 2019 року Департамент містобудування та архітектури КМДА відмовив ТОВ “Етрекс” у наданні містобудівних умов та обмежень (МУО) на проєктування будівництва готельного комплексу з громадськими приміщеннями на Володимирському узвозі, 6 (орендована компанією ділянка площею 0,45 га). Офіційною підставою стала “невідповідність намірів забудови вимогам містобудівної документації на місцевому рівні”. Мовляв, відповідно до Генерального плану Києва, більша частина згаданої земельної ділянки за функціональним призначенням належить до території вулиць та доріг, частково території громадських будівель та споруд. А тому, згідно з вердиктом чиновників, будувати готель там не можна.

У ТОВ “Етрекс” не погодилися з цим – компанія звернулася до Окружного адмінсуду Києва (ОАСК, нині ліквідований) із позовом щодо визнання протиправною вказаної відмови та зобов’язання видати МУО. Серед іншого, представники позивача вказували на те, що, згідно з інформацією ДП “Інститут Київгенплан” ВАТ “Київпроект”, яке було розробником чинного Генплану столиці, більша частина вказаної ділянки за функціональним призначенням відноситься саме до території громадських будівель і споруд. Тобто, в такій ситуації знову йшлося про різне трактування містобудівної документації – коли різні посадовці по-різному “називають” ту чи іншу територію.

Врешті-решт, 2 грудня 2021 року Касаційний адмінсуд повністю задовольнив вимоги ТОВ “Етрекс”, зобов’язавши Департамент містобудування та архітектури КМДА видати МУО на проєктування забудови на Володимирському узвозі, 6.

Через півтора року, 28 березня 2023 року, Департамент містобудування та архітектури КМДА надав ТОВ “Етрекс” МУО на проєктування будівництва готельного комплексу з громадськими приміщеннями на ділянці на Володимирському узвозі, 6. Це відбулося наступного дня після оприлюднення столичною мерією повідомлення про незгоду з цією забудовою, про яке йшлося вище. Таким чином посадовці КМДА виконали рішення суду, але зроблено це було явно лише формально, адже надані компанії “містобуди” можна назвати одним із найбільш дивних документів, що коли-небудь готувала столична влада.

Річ у тім, що МУО де-юре були надані під проєктування забудови, але де-факто в них прямо було зазначено, що на вказаній землі нове будівництво заборонено. Таку позицію профільний департамент КМДА пояснив тим, що вказана ділянка знаходиться у буферній зоні “Софії Київської”, яка, нагадаємо, є об’єктом всесвітньої спадщини ЮНЕСКО, та пам’ятки “Історичний ландшафт Київських гір і долини р. Дніпра”. У зв’язку з цим в МУО навіть не було передбачено гранично допустиму висоту майбутніх будівель та максимально допустимий відсоток забудови ділянки. Серед іншого, в цих “містобудах” вказано, що ділянка на Володимирському узвозі, 6 частково розташована в зоні підтоплення території та в зсувонебезпечному районі.

У зв’язку з цим можна припустити, що ТОВ “Етрекс” буде оскаржувати ці МУО, висунувши вимогу “прибрати” з цього документу згадку про неможливість забудови землі.

Незадовго до цього, 7 березня 2023 року, Департамент містобудування та архітектури КМДА відмовив ТОВ “Етрекс” і ПрАТ “Будівельні технології” у видачі МУО на проєктування будівництва адміністративно-ділового центру на орендованих вказаними компаніями ділянках на Володимирському узвозі, 4 (ділянка площею 0,21 га, яку орендує “Етрекс”, і вищезгадана ділянка площею 0,61 га, яка передавалася “Будівельним технологіям”). З яких саме причин чиновники не стали надавати “містобуди”, у рішенні про відмову прямо не вказувалося. У відповідному документі лише зазначено, що замовники в документах до заяви зазначили недостовірні відомості “про земельні ділянки або майно, що на них розташоване”, а також не подали певні документи, необхідні для прийняття рішення про надання МУО.

Наприкінці березня 2023 року ТОВ “Етрекс” звернулося до Київського окружного адмінсуду (КОАС) із позовом щодо визнання такої відмови протиправної та зобов’язання Департамента містобудування та архітектури КМДА надати МУО. Втім, станом на сьогодні ця справа так і не була розглянута по суті.

Що цікаво, ймовірно, цей спір не дійшов хоча б до якогось завершення через коригування планів щодо освоєння цієї території. Річ у тому, що у березні 2026 року ТОВ “Етрекс” знову звернулося до Департаменту містобудування та архітектури КМДА щодо видачі МУО на проєктування будівництва адміністративно-ділового центру з підземним паркінгом на Володимирському узвозі, 4. І у цій заяві було зазначено лише орендовану компанією ділянку площею 0,25 га – відповідно, ПрАТ “Будівельні технології” зі “своєю” землею вже не було стороною у вказаному клопотанні. Втім, чиновники знову відмовили “Етрексу” у наданні “містобудів”, і компанія наразі оскаржує такий вердикт столичної мерії у судовому порядку.

27 березня 2023 року пресслужба столичної міськдержадміністрації повідомила, що місто ініціює припинення права користування землею, орендованою “Етрексом” та “Будівельними технологіями” – з метою недопущення її забудови. Підставами для цього було названо саме той факт, що дана територія входить до “історично охоронних зон”. У КМДА уточнили, що”орендар тисне на місто з вимогою видати (МУО для проєктування забудови на ділянці, де це заборонено”, і служителі Феміди вже задовольнили відповідний позов щодо зобов’язання столичної влади надати цей документ. Назви компаній-орендарів у мерії тоді не вказали, але вони добре відомі.

Таку позицію міської влади підтримала і столична громадськість. Зокрема, 17 квітня 2023 року пам’яткоохоронень Дмитро Перов повідомив, що боротися за збереження цієї території варто ще й з тієї причини, що на ділянках на Володимирському узвозі, 4 та 6 розташовані споруди, які можуть мати значну історичну цінність.

Він уточнив, що мова йде про будівлі першої черги централізованого водогону Києва, які були збудовані ще в 1871-72 роках: старий фільтр та унікальний двоповерховий дерев’яний житловий будинок, який є однією з небагатьох уцілілих дерев’яних будівель Центрального історичного ареалу столиці. При цьому, за словами Перова, на цій будівлі “поступово почав зникати дах, що недвозначно вказує на наміри забудовника”. Фахівець висловив думку, що ці об’єкти мають отримати “друге життя”, адже “місто має вдалий приклад реновації колишніх водопровідних споруд”. Наприклад в будівлях водогінної вежі (1876 р.) та резервуару чистої води (1909 р.) у Хрещатому парку функціонує “Музей води”.

А 20 квітня того ж року міськрада підтримала проєкти рішень щодо розірвання укладених з ТОВ “Етрекс” договорів оренди ділянок на Володимирському узвозі, 4 та 6 (площею 0,21 га та 0,45 га) – це сталося в один день з прийняттям вищезгаданого рішення щодо “непоновлення” орендної угоди з ТОВ “Будівельні технології”.

У випадку з ТОВ “Етрекс” офіційними підставами для його “вигнання” з комунальної землі було названо те, що компанія планує звести на цих ділянках нові будівлі попри “заборону стосовно зміни історичної містобудівної структури вказаної території”. Даний “мораторій” пояснювався тим, що ця земля знаходиться в охоронних зонах:

пам’ятки ландшафту, історії місцевого значення “Історичний ландшафт Київських гір і долини р. Дніпра” (до цієї зони входять обидві ділянки);

пам’ятки архітектури національного значення “Будинок Національної філармонії” (ділянка на Володимирському узвозі, 4 площею 0,21 га);

об’єкта всесвітньої спадщини ЮНЕСКО “Київ: Собор Святої Софії і прилеглі монастирські споруди, Києво-Печерська лавра” (ділянка на Володимирському узвозі, 6 площею 0,45 га).

Втім, у 2024 році ТОВ “Етрекс” почало оскарження рішень Київради щодо розірвання договорів оренди. По ділянці площею 0,21 га компанії вдалося добитися успіхів – касаційний суд став на її бік. Що стосується ділянки площею 0,45 га, то у відповідному спорі наразі триває ініційоване столичною владою апеляційне оскарження, позаяк “Етрекс” виграв у суді першої інстанції.

Зазначимо, за інформацією відкритих джерел, на цій території заплановано будівництво готельного комплексу “Euro Park” загальною площею понад 30 тис. кв.м, до складу якого хочуть включити п’ятизірковий готель, фітнес-центри, ресторани, бізнес-центр з конференц-залом тощо. Девелопером цього проєкту виступає компанія “DeVision”.

Одна з візуалізацій готельного комплексу

Цікаві подробиці

Зазначимо, що саме на ділянці на Володимирському узвозі, 4 площею 0,61 га розташовані опори пішохідного мосту з парку “Володимирська гірка” до Хрещатого парку, який в народі більш відомий як “скляний міст Кличко” (збудований в 2019 році). За даними ЗМІ, будівництво цього об’єкта стало можливим завдяки договору, який у березні 2018 року було укладено між КП “Інженерний центр” (замовник даних робіт) і ПрАТ “Будівельні технології” (тодішній орендар ділянки). Згідно з угодою, компанія надала згоду на проведення робіт, а “Інженерний центр” своєю чергою зобов’язався “у разі необхідності надавати необхідне сприяння в розвитку проєкту на орендованій ділянці”.

При цьому, в даному договорі згадувалася ще одна угода – між тією ж компанією і КП “Київське інвестиційне агентство” (КП “КІА”). Що саме передбачалося цією угодою, у відкритих джерелах інформація відсутня. Але відомо, що саме це КП є замовником будівництва канатної дороги, станція якої має розміститися на цій же ділянці.

Інша ділянка на Володимирському узвозі, 4 (площа – 0,14 га), яку ПрАТ “Будівельні технології” орендує в столичної громади, була забудована ще у 2007 році – там розташований офісний центр з красномовною назвою “DeVision” (площа 1,7 тис. кв.м, станом на 2015 рік він належав вищевказаному ПрАТ). У цій будівлі, серед іншого, базується Консультативна місія Європейського Союзу в Україні. Дана споруда постраждала в результаті ракетної атаки з боку рф у жовтні 2022 року.

Що стосується вищезгаданої ділянки в Центральному парку культури та відпочинку, яку орендує ТОВ “Етрекс”, то вона наразі ще не освоєна, хоча МУО на проєктування її забудови вказана компанія отримала ще у 2013 році (документ відсутній у публічному доступі. – КВ). Причиною цього, серед іншого, є незгода профільних держструктур із планами орендаря щодо будівництва на цій землі розважального комплексу.

Протягом 2020-2021 років ТОВ “Етрекс” декілька разів намагалося отримати від Державної архбудінспекції (ДАБІ) дозвіл на це будівництво, але відповідні заяви компанії не були задоволені. Серед іншого, ДАБІ двічі повертала їх на доопрацювання. Остання спроба датована 12 листопада 2021 року – тоді вказаний держорган відмовив ТОВ “Етрекс” у видачі цього дозволу. Підставою для цього стало те, що вказана компанія не надала документи, які підтверджують факт погодження проведення будівельних робіт з органами охорони культурної спадщини.

За своєю традицією ТОВ “Етрекс” вирішило піти до суду – в серпні 2022 року компанія звернулася до ОАСК із позовом щодо визнання протиправною відмови від ДАБІ, але станом на сьогодні ця справа також не була розглянута.

Хто планує скандальну забудову

За даними аналітичної системи Youcontrol, ПрАТ “Будівельні технології” входять до групи “DeVision”, яка об’єднує понад чотири десятки компаній, що займаються будівництвом комерційної та житлової нерухомості. У її портфоліо є декілька відомих проєктів, у тому числі – багатофункціональний центр “Столичний” (торгова галерея “Атмосфера”, готель “Ramada Encore” та бізнес-центр “Європа”) і бізнес-центр на вул. Іллінській у Києві.

Серед інших, до групи “DeVision” входить і скандальне ТОВ “Будінвестгруп”, яке планує побудувати спортивно-оздоровчий комплекс на 23 км Столичного шосе у Києві (Конча-Заспа). Наразі ця компанія в судовому порядку вимагає “відновити” за собою договір оренди земельної ділянки площею 100 га, розірвання якого у 2012 році, у т.ч. через порушення екологічного законодавства, добилася прокуратура. У “Будінвестгруп” свої вимоги пояснюють, зокрема, тим, що не було видано судовий наказ про повернення землі громаді Києва і не було підписано відповідний акт прийняття-передання. Також у компанії підкреслюють, що через законодавчі зміни в процедурах реєстрації ділянок скасований орендний договір формально існує. Тільки право оренди юридично не зареєстроване і це забудовник має намір виправити в апеляції.

Що стосується ТОВ “Етрекс”, то в Youcontrol відношення до вказаної групи позначене як історичне, тобто, мовляв, наразі не є актуальним. Втім, ймовірно, певні зв’язки з “DeVision” компанія все ж зберегла. Зокрема, директор “Етрекса” Юрій Нестерук є також керівником кількох компаній, які Youcontrol відносить до тієї ж групи, наприклад ТОВ “Тіз-Топаз” і ТОВ “Компанія “Нітеко”.

Ключовою особою групи “DeVision” система Youcontrol називає Дмітрія Буряка – російського бізнесмена з литовським паспортом. Серед іншого, Буряк відомий тим, що його компанії спільно зі структурами українського мільярдера Ігоря Коломойського планували збудувати баскетбольні арени у Львові, Дніпрі та Одесі в рамках підготовки до чемпіонату Європи 2015 року з баскетболу. Втім, врешті-решт у них нічого не вийшло – однією з причин стало те, що влітку 2014

Нагадаємо, що посаду директора Департаменту містобудування та архітектури КМДА з 1 листопада 2016 року обіймає Олександр Свистунов. Департамент земельних ресурсів КМДА з 29 червня 2021 року очолює Валентина Пелих (виконувала обов’язки керівника цієї структури з 2 квітня 2021 року).

Сферу земельних відносин столиці наразі контролює вищезгаданий заступник голови КМДА Владислав Андронов, а за діяльність “містобудівного” департаменту відповідальний інший заступник Віталія Кличка – Вячеслав Непоп.

Автор: Олександр Глазунов