Понад 645 мільйонів гривень порушень: аудитори виявили масштабні зловживання в КП «Спецжитлофонд»

Понад 645 мільйонів гривень порушень: аудитори виявили масштабні зловживання в КП «Спецжитлофонд»

Аудитори столичної мерії нещодавно відзвітувалися про результати перевірки діяльності скандально відомого КП “Спецжитлофонд”. За результатами цієї ревізії було встановлено, що керівництво вказаного підприємства допустило різних фінансових порушень та недоліків на загальну суму понад 645 млн гривень, з яких 75,1 млн було втрачено та недоотримано, 66,9 млн неефективно використано тощо.

Зокрема, аудиторам стало відомо, що “Спецжитлофонд” роками не забудовує окремі ділянки, через що проєктна документація на такі забудови вже застаріла і доводиться сплачувати за ці землі “зайві” податки; не контролює використання окремих ділянок, які були надалі самовільно зайняті; надає різним приватним структурам позики, хоча саме має борги перед КП “ФК “Житло- Інвест” тощо. Низка цікавих “нюансів” була з’ясована аудиторами і під час перевірки будівництва житлових комплексів (ЖК) “Forest”, “Рідне місто” та “Silver House”. Йдеться про значні затримки робіт через брак бюджетного фінансування, неефективне використання авансових платежів покупців майбутніх квартир, серйозні і необгрунтовані “знижки” для окремих компаній за придбання площ у цих будинках тощо. За результатами перевірки “Спецжитлофонду” було надано 67 зауважень та рекомендацій, з яких лише 6 були повністю враховані.

Як стало відомо КВ, нещодавно Департамент внутрішнього фінансового контролю та аудиту Київської міськдержадміністрації (КМДА) оприлюднив результати планового аудиту діяльності КП “Спецжитлофонд”.

Відповідний звіт №070-2-2-04/16 датований 16 липня 2026 року, але на сайті аудиторського департаменту його традиційно було опубліковано зі значною “затримкою” – після того, коли стало відомо, які рекомендації “ревізорів” і як були враховані керівництвом “Спецжитлофонду”.

В рамках цього аудиту фахівці профільного департаменту КМДА перевіряли діяльність КП «Спецжитлофонд» щодо “ефективності виконання та досягнення цілей, завдань, планів і вимог, управління активами та джерелами їх формування, правильності ведення бухгалтерського обліку та достовірності фінансової та бюджетної звітності, ризиків, які негативно впливають на виконання функцій і завдань тощо”. Перевірка охопила період 2022-2025 років, а тривала вона майже рік – з 2 липня 2025-го по 24 червня 2026-го.

За результатами свого дослідження аудитори КМДА виявили системні порушення, недоліки, методологічні помилки та ризикові чинники у різних сегментах діяльності “Спецжитлофонду”, що призвели до втрат активів та недоотримання належних надходжень на суму 75,1 млн гривень, неефективного використання комунальних ресурсів на суму 66,9 млн гривень, операцій з ризиком втрат на суму 312,14 млн гривень та інших порушень фінансової дисципліни на суму 190,6 млн гривень.

Під час цього аудиту було встановлено, що КП “Спецжитлофонд” не проводить будівельні роботи на 13 об’єктах протягом понад 9 років, але продовжує сплачувати земельний податок за відповідні ділянки. За даними ‘ревізорів”, усього за вказаний період підприємством було сплачено 8,3 млн гривень. Аудитори зазначають, що ці роботи не проводяться через відсутність фінансування для будівництва, але водночас сплата земельного податку призводить до тривалого відволікання значних фінансових ресурсів “Спецжитлофонду” та їх неефективного використання. Крім того, аудитори з’ясували, що ще у 2021 році “Спецжитлофонд” передав зведений ним житловий будинок на вул. Теремківській, 3-А на баланс місцевого об’єднання співвласників багатоквартирних будинків, однак надалі КП продовжувало сплачувати земельний податок за відповідну ділянку. Так, сума цих витрат за період з 1 березня 2021 року по 31 грудня 2025 року склала 296,5 тис. гривень.

Також в рамках цієї “ревізії” стало відомо, що відведені вказаному КП дві земельні ділянки під житлове будівництво не використовуються за призначенням. Так, аудиторам стало відомо, що ділянка на вул. Українських визволителів, 3 (площа – 0,75 га, передана в користування міськрадою ще у 2011 році) повністю використовується під розміщення автостоянки, а ділянка на вул. Здолбунівській, 2 (6,74 га, з 2020 року) частково “зайнята” магазином.

“Попри пряме перешкоджання статутній діяльності підприємства та регулярну сплату податку за ці землі, КП «Спецжитлофонд» не вживало заходів судового врегулювання задля звільнення ділянки на вул. Здолбунівській, 2. Також Підприємство не застосовувало норми Постанови КМУ №963 від 25.07.2007 (ця постанова регулює питання відшкодування збитків за самовільне зайняття землі. – КВ) щодо проведення претензійно-позовної роботи для стягнення компенсації за шкоду, заподіяну самовільним зайняттям земель сторонніми особами”, – уточнюється в аудиторському звіті.

Також, за даними аудиторського звіту, протягом 2010–2021 років “Спецжитлофонд” профінансував виконання передпроєктних та проєктних робіт на загальну суму 22,6 млн гривень по 32 об’єктах незавершеного будівництва та реконструкції, на яких фактичні будівельні роботи не були розпочаті. “Ревізори” повідомляють, що на теперішній час зазначена документація повністю або частково втратила свою актуальність і можливість практичного застосування. Відповідно, як зазначають аудитори, це “ставить під сумнів доцільність витрачання коштів на її розробку та створює ризик безпідставного відображення в балансі капітальних вкладень, які фактично не відповідають критеріям визнання активом”.

Ще одна цікава “знахідка” аудиторів пов’язана з реконструкцією парку “Володимирська гірка”, замовником якої є саме КП “Спецжитлофонд”. Аудитори зазначають, що через відсутність фінансування роботи на цьому об’єкті досі не завершено, що унеможливлює його офіційне введення в експлуатацію та передачу потенційним балансоутримувачам (КП «УЗН Шевченківського району м. Києва», КП «Київміськсвітло» тощо). Наслідком цього, за інформацією “ревізорів”, є те, що впродовж 2018–2025 років зафіксовано непоодинокі факти руйнування та

неналежного функціонування об’єкта благоустрою – йдеться про тривалу відсутність освітлення, випадки просідання дорожнього покриття, акти вандалізму, незадовільний стан дитячого майданчика та несправність систем екстреного виклику. Разом з тим, як уточнюється у звіті, парк «Володимирська гірка» фактично експлуатується мешканцями та гостями міста. Відповідно – створені в ході проведення реконструкції парку пішохідні доріжки, сходи, альтанки, зелені насадження, системи освітлення та комунікації, потребують постійного утримання та догляду.

Чимало нюансів були встановлені аудиторами і при аналізі проєкту з будівництва житлового будинку з вбудованими приміщеннями на перетині вулиць Мілютенка та Шолом-Алейхема у Деснянському районі (відомий як ЖК “Forest”). Так, “ревізорам” стало відомо, що підрядники цих робіт системно не дотримувалися строків їх виконання у 2020–2023 роках, що своєю чергою спричинило необхідність коригування проєктної документації. Наслідком цього стало зростання кошторисної вартості будівництва на 389 млн гривень – з 679,3 млн до 1,06 млрд гривень. При цьому, станом на 30 червня 2025 року проєкт перебував у стані зупинення: загальний обсяг виконаних робіт становив лише 29%, а будівництво ІІ та ІІІ пускових комплексів фактично було зупинено ще у 2022 році.

Також аудитори проаналізували, як використовувалися кошти покупців квартир у цих будинках. Усього “Спецжитлофонд” залучив 405 млн гривень, проте безпосередньо на будівництво було спрямовано лише 310,4 млн гривень. Решту же коштів у сумі 94,6 млн гривень фактично було вилучено з будівельного процесу. Так, 50,52 млн гривень було заблоковано як дебіторську заборгованість за авансами (80% яких були видані підрядникам ще у 2020–2021 роках і досі не відпрацьовані), а 44 млн гривень не були вкладені в будівництво і на момент аудиту були відсутні на банківських рахунках КП. За інформацією правоохоронців, зазначене свідчить про неефективне використання коштів покупців, оскільки вони були спрямовані на покриття поточних операційних потреб “Спецжитлофонду”.

Також аудитори дійшли висновку, що висока концентрація договорів міни у І пусковому комплексі зумовила дефіцит фінансування. Йдеться про те, що 86% квартир у цьому пусковому комплексі ЖК “Forest” передбачені для відселення мешканців горезвісної багатоповерхівки на вул. Мілютенка, 23-А (вона відома як “будинок-вбивця”, адже перебування в цій будівлі негативно впливає на здоров’я мешканців через наявність шкодочинних мікроскопічних грибів) – ці громадяни сплачують “Спецжитлофонду” лише за надлишок площі. За інформацією “ревізорів”, фактичні надходження на цьому етапі становили лише 69,7 млн гривень при витратах у сумі 184,6 млн гривень, які були понесені КПшкою користуючись з коштів, залучених від продажу майнових прав на житлові та нежитлові приміщення в інших житлових комплексах. Тобто, на будівництво І пускового комплексу використовувалися кошти, які “Спецжитлофонд” отримав від покупців “квадратних метрів” у інших чергах цього ЖК.

“Така модель розподілу ресурсів є неефективною та призвела до повної зупинки робіт на ІІ пусковому комплексі (стадія кладки) та ІІІ пусковому комплексі (рівень фундаменту), що створює прямі ризики невиконання зобов’язань перед інвесторами та виникнення масових судових позовів. Для завершення будівництва об’єкта “Спецжитлофонду” необхідно щонайменше 757,8 млн гривень (71% від поточної кошторисної вартості). Водночас аналіз активів показав, що за умови реалізації 100% залишків нерухомості за ринковими цінами (131 квартира площею 6,2 тис. кв. м та 26 нежитлових приміщень площею 1,8 тис. кв. м), очікувані надходження не покриють витрат. Прогнозний фінансовий розрив становить понад 401 млн гривень. Виходячи з наведеного, подальша реалізація проєкту потребує визначення додаткових джерел фінансування, оскільки наявних активів, тобто непроданих площ, недостатньо для виконання зобов’язань перед інвесторами”, – зазначено в аудиторському звіті.

Крім того, “ревізори” мають питання і по вищезгаданій дебіторській заборгованості на суму 50,52 млн гривень – тобто, тим коштам, які було сплачено, але не освоєно підрядниками при будівництві ЖК “Forest”. Так, до двох підрядників, які мають найбільшу заборгованість (ТОВ “Скайбуд Груп” і ТОВ «БК «Роял Хауз»), позови до суду щодо стягнення коштів “Спецжитлофондом” було подано із суттєвим порушенням строків (від року до трьох), а судові рішення станом на дату проведення аудиту не були виконані. При цьому, ще до двох підрядників – ТОВ “Смарт Універсал Груп” і ТОВ “БКФ “Граніт” – претензійно-позовна робота не проводилася (на момент здійснення аудиту. – КВ). На переконання “ревізорів”, це створює ризик втрати коштів інвесторів.

Серед іншого, як зазначено у звіті, КП “Спецжитлофонд” не забезпечило належний контроль при прокладанні інженерних мереж до вищезгаданого ЖК у 2022-2025 роках. За інформацією “ревізорів”, це призвело до втрат фінансових ресурсів на суму 1,98 млн гривень, ризику втрат 24,93 млн гривень та неефективного використання коштів н суму 161,1 тис. гривень. Такі порушення були допущені внаслідок, зокрема, завищення обсягів та вартості виконаних робіт з розроблення та коригування проєктної документації та безпосередньо самих будівельних робіт.

Також аудитори зацікавилися тим, як КП “Спецжитлофонд” продавало житлові та нежитлові приміщення у першій черзі будинку на вул. Качалова, 40, який відомий як ЖК “Рідне місто”.

Зокрема, за інформацією аудиторів, ТОВ “Варда Спецбуд Монтаж”, яке фактично було одним зі співінвесторів будівництва частини першої черги вказаного комплексу, мало отримати 50% площ цієї частини. Це було передбачено спеціальним договором, укладеним між цією компанією та “Спецжитлофондом” у 2016 році. Втім, як встановили “ревізори”, по факту “Варда Спецбуд Монтаж” отримало 100% площ цієї частини (209 квартир площею 12 тис. м² та 7 нежитлових приміщень площею 782,8 м²), які до початку 2023 року були відчужені третім особам. При цьому, вказана компанія виконала свої фінансові зобов’язання лише на 63% (профінансувала роботи на 103,4 млн гривень), а сума недофінансування склала 61,4 млн гривень.

Своєю чергою, ТОВ «Інвестиційно-будівельна компанія (ІБК) «Обрій» викупило у КП “Спецжитлофонд” (на підставі договору від січня 2016 року) 151 квартиру у першій черзі ЖК “Рідне місто” загальною площею 9,1 тис. кв. м за 95,8 млн гривень. Таким чином, розрахункова вартість 1 м² житлової площі для ТОВ «ІБК «Обрій» склала 10,47 тис. гривень, що, за інформацією аудиторів, є значно нижчою за ринкові ціни того періоду, за якими “Спецжитлофонд” реалізовувало житло іншим контрагентам. Зокрема, вказане КП у серпні того ж року продало Департаменту будівництва та житлового забезпечення КМДА 30 квартир за ціною 16,36 тис. грн/м². Таким чином, як зазначено у звіті, укладання договору з ТОВ “ІБК “Обрій” на завідомо збиткових умовах свідчить про неефективне управління комунальним майном, що призвело до відчуження житлової площі за ціною, значно нижчою за середньореалізаційну, та недоотримання «Спецжитлофондом» належних надходжень на суму близько 53,9 млн гривень.

Звернули увагу аудитори й на шосту чергу будівництва житла на вул. Качалова, 40, яке має зводитися користуючись з коштів міського бюджету та коштів пільгових категорій населення. “Ревізори” встановили, що цей об’єкт ризикує перетворитися на довгобуд, у т.ч. через відсутність фінансування з бюджету міста. Так, у 2022-2023 роках на будівництво цієї черги в столичній скарбниці взагалі не передбачалися кошти, у 2024 році фактично надійшло 2,9 млн гривень, у 2025 році кошти не надходили, а у 2026 році у бюджеті Києва передбачено 80 млн гривень (поки нема інформації, скільки коштів вже отримано “Спецжитлофондом” цьогоріч. – КВ). Внаслідок таких затримок будівництво було фактично заблоковано, і через це його кошторисна вартість зросла з 472,1 млн гривень (станом на грудень 2022 року) до 978 млн гривень (станом на сьогодні), із яких 712,4 млн мають бути виділені з бюджету Києва, а 257,7 млн – залучені від пільгових категорій населення. За інформацією аудиторів, таке зростання сталося внаслідок здорожчання вартості обладнання і матеріалів.

“Поєднання фінансового дефіциту, юридичних обмежень та відсутності дієвої координації сторін фактично зупинило виконання робіт, чим створено ризик зміщення термінів виконання будівельно-монтажних робіт, здорожчання вартості будівництва та виникнення соціальної напруги, у зв’язку з несвоєчасним забезпеченням житлом пільгових категорій населення”, – повідомили аудитори.

Схожа ситуація склалася і з будівництвом житлового будинку на просп. Голосіївському, 74 (ЖК “Silver House”) – його кошторисна вартість зросла зі 149,1 млн гривень станом на 2014 рік до 598,3 млн гривень станом на 2024 рік. При цьому, за даними аудиторів, КМДА передбачила, що “Спецжитлофонд” має отримати в цьому будинку 70% площ під реалізацію, однак по факту 52% площ (5 тис. кв.м, з яких 3,2 тис. – квартири) було передано все тому ж ТОВ “Скайбуд Груп” за собівартістю будівництва. У відповідному договорі, як встановили аудитори, не було визначено строки виконання фінансових зобов’язань вказаної ТОВки, відповідальність сторін за їх невиконання та належний механізм контролю за подальшим відчуженням майнових прав.

“Внаслідок прийняття такого управлінського рішення КП “Спецжитлофонд” потенційно зменшило надходження від реалізації зазначених площ на величину прибутку, який міг бути отриманий за ринкових умов (розрахунково щонайменше 41,1 млн гривень), понесло витрати у сумі 1,3 млн гривень на оплату послуг охорони будівельного майданчика, які були покладені на ТОВ «Скайбуд Груп» як сторону договору та підрядника, створило ризик недофінансування будівництва на суму 10 млн гривень (обсяг коштів, який не був забезпечений умовами договору через відсутність чітко визначених строків та механізмів виконання фінансових зобов’язань), а також ризик недоотримання у майбутньому фінансування частки ТОВ «Скайбуд Груп» розрахунково у сумі 160,2 млн гривень (вартість невиконаних або потенційно невиконаних зобов’язань інвестора щодо фінансування належної йому частки будівництва)”, – зазначається в аудиторському звіті.

Серед іншого, під час цієї перевірки аудитори встановили, що КП «Спецжитлофонд» протягом 2022–2025 років надало безвідсоткову поворотну фінансову допомогу різним приватним структурам, у т.ч. своїм підрядникам, на загальну суму 13,72 млн гривень, повернення якої відбувається із систематичним порушенням термінів. Зокрема, ТОВ «Сем Технолоджі» повернуло позику у сумі 4,35 млн гривень із простроченням на 13 місяців, а ТОВ «Смарт Універсал Груп» із наданих у жовтні позаминулого року 8,4 млн гривень станом на кінець 2025-го повернуло лише близько 230 тис. гривень, хоча термін повернення сплив у жовтні минулого року. При цьому, за інформацією “ревізорів”, надання таких позик відбувалося на фоні наявної кредиторської заборгованості “Спецжитлофонду” за позики перед КП «ФК «Житло-Інвест», яка станом на кінець 2025 року складала 69,1 млн гривень. Аудитори вважають, що такі обставини свідчать про вкрай неефективне використання фінансових ресурсів “Спецжитлофонду”.

Усього за результатами аудиту “Спецжитлофонду” було надано 67 рекомендацій щодо усунення порушень та їхнього недопущення в майбутньому. Станом на сьогодні лише 6 таких зауважень були повністю враховані керівництвом комунального підприємства, 11 – враховані частково, а 50 – не враховано. Зокрема, керівництво “Спецжитлофонду” врахувало рекомендації щодо приведення даних бухгалтерського обліку стосовно незавершених капітальних вкладень у відповідність до чинного законодавства та щодо розробки регламенту стягнення пені та інших штрафів за несвоєчасні розрахунки по господарським договорам. Своєю чергою серед неврахованих зауважень – ті, які стосуються стягнення коштів з підрядників, вжиття заходів можливого визнання самовільного захоплення ділянок та проведення претензійно-позовної роботи по відшкодування фінансових збитків тощо.

Особливості роботи “Спецжитлофонду”

Як раніше повідомляла КВ, аудитори КМДА і в минулі роки фіксували проблемні моменти в роботі КП “Спецжитлофонд”. Так, у 2023 році “ревізори” повідомили, що за результатами перевірки фінансово-господарської діяльності вказаного підприємства було встановлено, що протягом 2020-2021 років його керівництво допустило порушень та недоліків у своїй роботі на загальну суму 70,4 млн гривень, з яких 6,8 млн гривень було втрачено. Зокрема, за інформацією аудиторів, “Спецжитлофонд” недоотримав кошти за продаж квартир в клубному будинку на вул. Дмитрівській, 60/19, переплатив за прокладання інженерних мереж до ЖК “Forest”, здавав свої приміщення в оренду за розцінками 2004 року, обирав собі підрядників за “незрозумілими схемами” тощо. “Ревізори” столичної мерії надали посадовцям цього КП 35 рекомендацій щодо усунення виявлених “гріхів”, проте лише не багато з них були враховані повністю.

Крім того, питання до посадовців цього КП регулярно мають й правоохоронці. Зокрема, у липні 2023 року вони повідомили тепер вже ексдиректору КП “Спецжитлофонд” Володимиру Шарію (на колажі ліворуч) про підозру в службовій недбалості. Так, у Нацполіції заявили, що цей посадовець не виконав свої обов’язки стосовно повернення на рахунки очолюваного підприємства більш ніж 21 млн гривень. Ці грошові кошти “Спецжитлофонд” перерахував ТОВ “Скайбуд Груп” як частину авансу за будівництво першої черги все того ж ЖК “Forest”, але через розірвання договору підряду такі роботи не були виконані.

Цікаво, що відповідне кримінальне провадження було відкрито саме за результатами вищезгаданого аудиту, але далі підозри, схоже, справа не пішла.

Також наразі Нацполіція підозрює першого заступника директора КП “Спецжитлофонд” Анатолія Волківського (у відкритих джерелах немає точної інформації, чи працює він на цій посаді станом на сьогодні. – КВ) у розтраті 761,5 тис. гривень. За попередньою інформацією, таких збитків міський бюджет Києва міг зазнати через низку порушень при будівництві дитячого садка №536 на вул. Бахмацькій у Новобіличах (Святошинський район). Що цікаво, під час обшуків на КП “Спецжитлофонд”, проведених в рамках цього слідства, правоохоронці не знайшли деякі важливі для справи документи, у зв’язку з чим слідчі припускали, що підозрюваний може спробувати їх підробити. Крім того, у ході розслідування поліцейським стало відомо, що Волківський є громадянином російської федерації.

КП “Спецжитлофонд” з червня 2025 року керує Віктор Коломієць, який змінив на цій посаді “в.о.” директора Ігоря Ситяшенка. До нього, з березня 2016 року, це підприємство очолював Володимир Шарій (у минулому VIII скликанні Київради Шарій був депутатом від “Солідарності” і входив до постійної комісії міськради з питань містобудування, архітектури та землекористування).

Вказане КП підпорядковане Департаменту будівництва та житлового забезпечення КМДА, яким із 2 липня 2021 року керує Борис Работнік. Діяльність цього департаменту з 2018 року контролює заступник голови КМДА В’ячеслав Непоп (на колажі праворуч). Останній відомий як ексдиректор КП “Житлоінвестбуд-УКБ” (з 2002 по 2018 рік) і депутат IV, V, VII, VIII скликань та чинного IX скликання Київради (на останніх виборах пройшов від партії мера Києва Віталія Кличка “УДАР”).

Автор: Олександр Глазунов