Original version

More Than 645 Million Hryvnias in Violations: Auditors Uncover Large-Scale Abuses at Municipal Enterprise “Spetszhytlofond”

25.09.2026, 19:04 antikor.com.ua ↗

Automatically translated version. May contain inaccuracies compared to the original.

Auditors of the city administration recently reported the results of their inspection of the scandal-plagued municipal enterprise “Spetszhytlofond.” The audit found that the enterprise’s management allowed various financial violations and deficiencies totaling more than 645 million hryvnias, of which 75,1 million were lost or uncollected, 66,9 million were used inefficiently, and so on.

In particular, auditors learned that “Spetszhytlofond” has for years failed to develop certain plots, causing project documentation for those developments to become outdated and forcing payment of “extra” taxes on the land; it does not control the use of certain plots that were later occupied unlawfully; it provides loans to various private entities despite owing money itself to the municipal enterprise FC “Zhytlo-Invest,” and more. Auditors also uncovered a number of notable “nuances” during checks of the construction of the residential complexes (RC) “Forest,” “Ridne Misto” and “Silver House.” These include significant work delays due to lack of budget financing, inefficient use of advance payments from future apartment buyers, and substantial and unjustified “discounts” granted to certain companies for the purchase of space in these buildings, among other issues. As a result of the audit of “Spetszhytlofond,” 67 observations and recommendations were issued, of which only 6 were fully implemented.

As Kyiv Vlast learned, the Department of Internal Financial Control and Audit of the Kyiv City State Administration (KCSA) recently published the results of a scheduled audit of the activities of the municipal enterprise “Spetszhytlofond.”

The corresponding report No. 070-2-2-04/16 is dated 16 July 2026, but, as is customary, it was posted on the audit department’s website with a significant “delay” — after it became known which recommendations of the auditors were taken into account by “Spetszhytlofond” management and how.

As part of this audit, specialists from the relevant department of the KCSA examined the activities of “Spetszhytlofond” with respect to “the efficiency of performance and achievement of goals, objectives, plans and requirements, asset management and sources of their formation, correctness of accounting and reliability of financial and budget reporting, risks that negatively affect the fulfillment of functions and tasks, etc.” The audit covered the period 2022-2025 years and lasted nearly a year — from 2 July 2025 to 24 June 2026.

As a result of their inquiry, KCSA auditors identified systemic violations, deficiencies, methodological errors and risk factors across various segments of “Spetszhytlofond”’s operations, which led to asset losses and undercollection of due revenues totaling 75,1 million hryvnias, inefficient use of communal resources totaling 66,9 million hryvnias, transactions with loss risk totaling 312,14 million hryvnias, and other breaches of financial discipline totaling 190,6 million hryvnias.

The audit found that “Spetszhytlofond” has not carried out construction works on 13 sites for more than 9 years, yet continues to pay land tax on those plots. According to the auditors, the enterprise paid a total of 8,3 million hryvnias for that period. Auditors note that these works are not carried out due to lack of construction funding, while paying land tax leads to prolonged diversion of substantial financial resources of “Spetszhytlofond” and their inefficient use. In addition, auditors discovered that as early as 2021 the enterprise transferred a residential building it had constructed on Teremkivska Street, 3-A, to the balance of the local condominium association, yet the municipal enterprise continued to pay land tax for that plot. The amount of these expenses for the period from 1 March 2021 to 31 December 2025 amounted to 296,5 thousand hryvnias.

The audit also revealed that two plots allocated to the enterprise for residential construction are not being used for their intended purpose. Auditors learned that the plot on Ukrainskykh Vyzyvyteliv Street, 3 (area – 0,75 ha, transferred for use by the city council back in 2011) is entirely used as a parking lot, while the plot on Zdolbunivska Street, 2 (6,74 ha, since 2020) is partially “occupied” by a store.

“Despite direct obstruction to the statutory activity of the enterprise and regular payment of tax on these lands, ‘Spetszhytlofond’ did not take legal measures to secure the release of the plot on Zdolbunivska Street, 2. The enterprise also did not apply the provisions of Cabinet of Ministers Resolution No. 963 dated 25.07.2007 (this resolution regulates compensation for damage caused by unlawful land occupation. — KV) regarding claims-and-lawsuit work to recover compensation for damage caused by unlawful occupation of land by third parties,” the audit report clarifies.

Also, according to the audit report, during 2010–2021 years “Spetszhytlofond” financed pre-design and design work totaling 22,6 million hryvnias for 32 unfinished construction and reconstruction projects where actual construction work had not begun. Auditors report that this documentation is now partly or entirely outdated and impractical. Accordingly, auditors say this “calls into question the appropriateness of spending funds on its development and creates a risk of unjustified reflection in the balance sheet of capital investments that do not actually meet the criteria for recognition as an asset.”

Another notable auditors’ finding relates to the reconstruction of Volodymyrska Hirka Park, for which “Spetszhytlofond” is the customer. Auditors note that due to lack of funding, work at this site remains unfinished, preventing its official commissioning and transfer to potential balance holders (such as municipal enterprises UZN of Shevchenkivskyi District of Kyiv, KyivMiskSvitlo, etc.). As a result, auditors report, over 2018–2025 years there have been repeated instances of damage and

improper functioning of the amenity — including prolonged lack of lighting, cases of road surface subsidence, acts of vandalism, unsatisfactory condition of the children’s playground and malfunctioning emergency call systems. At the same time, as the report notes, Volodymyrska Hirka Park is effectively used by city residents and visitors. Accordingly, the pedestrian paths, stairways, gazebos, plantings, lighting systems and communications created during the park’s reconstruction require continuous maintenance and care.

Auditors also identified numerous issues while analyzing the project to build an apartment building with integrated premises at the intersection of Miliutenka and Sholom-Aleikhema streets in Desnianskyi District (known as RC “Forest”). Auditors learned that contractors systematically missed deadlines for the work in 2020–2023, which necessitated adjustments to the project documentation. This resulted in an increase in the estimated construction cost by 389 million hryvnias — from 679,3 million to 1,06 billion hryvnias. As of 30 June 2025 the project was suspended: the total volume of completed work amounted to only 29%, and construction of the II and III launch complexes had effectively been halted as early as 2022.

Auditors also analyzed how buyers’ funds were used for apartments in these buildings. In total “Spetszhytlofond” raised 405 million hryvnias, but only 310,4 million was actually directed to construction. The remaining 94,6 million was effectively taken out of the construction process. Of that, 50,52 million was blocked as receivables for advance payments (80% of which were issued to contractors back in 2020–2021 and remain unrecouped), and 44 million were not invested in construction and were absent from the enterprise’s bank accounts at the time of the audit. According to law-enforcement agencies, this indicates inefficient use of buyers’ funds, since they were directed to cover Spetszhytlofond’s current operational needs.

Auditors concluded that the high concentration of swap contracts in the I launch complex caused a funding shortfall. Specifically, 86% of the apartments in that launch complex of RC “Forest” were earmarked for resettlement of residents from the notorious multi-story building on Miliutenka Street, 23-A (known as the “killer house,” as living there adversely affects residents’ health due to harmful microscopic fungi) — these citizens pay “Spetszhytlofond” only for the excess area. According to the auditors, actual receipts at this stage amounted to only 69,7 million hryvnias while expenditures totaled 184,6 million hryvnias, which the enterprise covered using funds raised from the sale of property rights in other phases of this RC. In other words, construction of the I launch complex was financed with funds that “Spetszhytlofond” received from customers of square meters in other phases of this complex.

“This resource-allocation model is inefficient and led to a complete halt of work on the II launch complex (masonry stage) and the III launch complex (foundation level), creating direct risks of failure to meet obligations to investors and the emergence of mass lawsuits. At least 757,8 million hryvnias (71% of the current estimate) are needed to complete the project. Analysis of assets showed that even if 100% of remaining real estate were sold at market prices (131 apartments totaling 6,2 thousand sq. m and 26 non-residential premises totaling 1,8 thousand sq. m), expected proceeds would not cover costs. The projected financing gap exceeds 401 million hryvnias. Given this, further project implementation requires identifying additional funding sources, as existing assets — unsold spaces — are insufficient to fulfill obligations to investors,” the audit report states.

In addition, auditors have questions about the aforementioned receivables totaling 50,52 million hryvnias — funds paid but not used by contractors in the construction of RC “Forest.” Lawsuits against the two contractors with the largest debts (LLC “Skybud Group” and LLC “BK Royal House”) to recover funds were filed by “Spetszhytlofond” with significant delays (from one to three years), and court decisions had not been executed as of the audit date. For two other contractors — LLC “Smart Universal Group” and LLC “BKF Granit” — no claims-and-lawsuit activity had been carried out (as of the time of the audit — KV). Auditors believe this creates a risk of losing investors’ funds.

Among other things, the report notes that “Spetszhytlofond” failed to provide proper control over laying engineering networks to the above-mentioned RC in 2022–2025. According to auditors, this led to financial resource losses of 1,98 million hryvnias, risk of losses of 24,93 million hryvnias, and inefficient use of funds in the amount of 161,1 thousand hryvnias. Such violations occurred due, in part, to inflated volumes and costs of performed work on development and adjustment of project documentation and on the construction works themselves.

Auditors also examined how “Spetszhytlofond” sold residential and non-residential premises in the first phase of the building on Kachalova Street, 40, known as RC “Ridne Misto.”

Specifically, auditors report that LLC “Varda Spetsbud Montazh,” which was effectively one of the co-investors in the construction of part of the first phase of the complex, was supposed to receive 50% of the space in that part. This was stipulated by a special agreement between that company and “Spetszhytlofond” in 2016. However, auditors found that in fact “Varda Spetsbud Montazh” received 100% of that part’s space (209 apartments totaling 12 thousand sq. m and 7 non-residential premises totaling 782,8 sq. m), which by the beginning of 2023 had been transferred to third parties. The company fulfilled only 63% of its financial obligations (financing works for 103,4 million hryvnias), leaving an underfunding amount of 61,4 million hryvnias.

Meanwhile, LLC Investment and Construction Company (IBC) “Obriy” bought from “Spetszhytlofond” (based on a contract dated January 2016) 151 apartment in the first phase of RC “Ridne Misto” with a total area of 9,1 thousand sq. m for 95,8 million hryvnias. Thus, the calculated cost of 1 m² of living space for LLC IBC “Obriy” amounted to 10,47 thousand hryvnias, which, auditors say, was significantly lower than market prices at the time at which “Spetszhytlofond” sold housing to other counterparties. In particular, in August of the same year the enterprise sold 30 apartments to the Department of Construction and Housing Provision of the KCSA at a price of 16,36 thousand UAH/m². Thus, the report states, concluding the contract with LLC IBC “Obriy” on knowingly unprofitable terms indicates ineffective management of communal property, leading to disposal of residential space at a price far below the average realized price and depriving “Spetszhytlofond” of due revenues of about 53,9 million hryvnias.

Auditors also drew attention to the sixth phase of housing construction on Kachalova Street, 40, which is to be built using city budget funds and funds from privileged categories of the population. Auditors found that this project risks becoming a long-term unfinished construction, in part due to lack of city budget funding. Thus, in 2022–2023 no funds were allocated in the city treasury for construction of this phase; in 2024 only 2,9 million hryvnias were actually received; in 2025 no funds were received; and in 2026 the Kyiv budget provided 80 million hryvnias (it is not yet known how much “Spetszhytlofond” has already received this year — KV). As a result of these delays, construction was effectively blocked, and its estimated cost rose from 472,1 million hryvnias (as of December 2022) to 978 million hryvnias (currently), of which 712,4 million should be allocated from the Kyiv budget and 257,7 million raised from privileged categories of the population. Auditors say this increase was due to higher equipment and material costs.

“The combination of financial shortfall, legal constraints and lack of effective coordination between parties has effectively halted work, creating the risk of shifting construction deadlines, increasing construction costs and causing social tension due to untimely housing provision for privileged categories of the population,” auditors reported.

A similar situation arose with construction of the apartment building on Holosiivskyi Avenue, 74 (RC “Silver House”) — its estimated cost rose from 149,1 million hryvnias as of 2014 to 598,3 million hryvnias as of 2024. According to auditors, the KCSA intended that “Spetszhytlofond” would receive 70% of the space in that building for sale, but in fact 52% of the space (5 thousand sq. m, of which 3,2 thousand are apartments) was transferred to LLC “Skybud Group” at construction cost. The relevant contract, auditors found, did not specify deadlines for fulfillment of the LLC’s financial obligations, liability for nonperformance, or an adequate mechanism to control subsequent transfer of property rights.

“As a result of this managerial decision, ‘Spetszhytlofond’ potentially reduced revenue from the sale of these spaces by the amount of profit that could have been obtained under market conditions (estimated at least 41,1 million hryvnias), incurred expenses of 1,3 million hryvnias for security services at the construction site that were imposed on LLC ‘Skybud Group’ as a party to the contract and contractor, created a risk of underfunding construction in the amount of 10 million hryvnias (the amount of funds not secured by the contract due to lack of clearly defined deadlines and mechanisms for fulfilling financial obligations), and also a risk of future nonreceipt of financing from LLC ‘Skybud Group’ estimated at 160,2 million hryvnias (the cost of unfulfilled or potentially unfulfilled investor obligations to finance its share of construction),” the audit report states.

Among other things, auditors found that during 2022–2025 years “Spetszhytlofond” provided interest-free repayable financial assistance to various private structures, including its contractors, totaling 13,72 million hryvnias, the repayment of which is subject to systematic deadline violations. In particular, LLC “Sem Technology” repaid a loan of 4,35 million hryvnias with a delay of 13 months, while LLC “Smart Universal Group,” of the 8,4 million hryvnias provided in October the year before last, by the end of 2025 had returned only about 230 thousand hryvnias, although the repayment term expired in October last year. At the same time, auditors note, such lending occurred against the background of Spetszhytlofond’s creditor indebtedness for loans from FC “Zhytlo-Invest,” which as of the end of 2025 amounted to 69,1 million hryvnias. Auditors believe these circumstances indicate extremely inefficient use of Spetszhytlofond’s financial resources.

Altogether, the audit resulted in 67 recommendations to eliminate violations and prevent them in the future. To date, only 6 of those observations have been fully addressed by the enterprise’s management, 11 were partially addressed, and 50 were not addressed. In particular, “Spetszhytlofond”’s management implemented recommendations to bring accounting data on unfinished capital investments into compliance with current legislation and to develop a procedure for charging penalties and other fines for late payments under commercial contracts. Among the unaddressed observations are those related to recovering funds from contractors, taking measures to possibly recognize unlawful occupation of plots, and conducting claims-and-lawsuit work to recover financial damages, among others.

Features of “Spetszhytlofond”’s Operations

As Kyiv Vlast previously reported, KCSA auditors in past years also recorded problematic aspects of “Spetszhytlofond”’s work. Thus, in 2023 auditors reported that an inspection of the enterprise’s financial and economic activities found that over the period 2020-2021 its management committed violations and deficiencies totaling 70,4 million hryvnias, of which 6,8 million hryvnias were lost. In particular, auditors reported that “Spetszhytlofond” failed to receive proceeds from the sale of apartments in the club house on Dmytrivska Street, 60/19; overpaid for laying engineering networks to RC “Forest”; leased premises at 2004 year rates; selected contractors through “unclear schemes,” and so on. The city auditors issued 35 recommendations to the enterprise’s officials to remedy the identified “sins,” but only a few were fully implemented.

Moreover, law enforcement regularly have questions for officials of this enterprise. In July 2023 they notified the now-former director of “Spetszhytlofond,” Volodymyr Shariy (pictured on the left in the collage), of suspicion of official negligence. The National Police stated that this official failed to fulfill his duties regarding the return to the enterprise’s accounts of more than 21 million hryvnias. These funds were transferred by “Spetszhytlofond” to LLC “Skybud Group” as part of an advance for construction of the first phase of RC “Forest,” but due to termination of the contract the work was not completed.

Interestingly, the criminal proceeding was opened as a result of the aforementioned audit, but the case appears not to have progressed beyond the suspicions.

The National Police also suspect the first deputy director of “Spetszhytlofond,” Anatolii Volkivskyi (open sources do not have exact information on whether he still holds this position as of today — KV), of embezzlement of 761,5 thousand hryvnias. Preliminary information suggests the Kyiv city budget may have suffered such losses due to a number of violations during construction of kindergarten No. 536 on Bakhmatska Street in Novobilichy (Sviatoshynskyi District). Interestingly, during searches at “Spetszhytlofond” conducted in connection with this investigation, law enforcement did not find some documents important to the case, leading investigators to suspect the accused might attempt to forge them. In addition, during the investigation police learned that Volkivskyi is a citizen of the Russian Federation.

Since June 2025, “Spetszhytlofond” has been headed by Viktor Kolomiiets, who replaced acting director Ihor Sytiashenko. Prior to him, from March 2016 the enterprise was led by Volodymyr Shariy (in the past Shariy served as a deputy in the VIII convocation of the Kyiv City Council from the Solidarity party and was a member of the standing city council commission on urban planning, architecture and land use).

The enterprise is subordinated to the Department of Construction and Housing Provision of the KCSA, which since 2 July 2021 has been headed by Borys Rabotnik. Since 2018 the activities of this department have been overseen by KCSA Deputy Head Vyacheslav Nepop (pictured on the right in the collage). He is known as the former director of KP “Zhytloinvestbud-UKB” (from 2002 to 2018) and a deputy of the IV, V, VII, VIII convocations and the current IX convocation of the Kyiv City Council (in the last elections he ran from the mayor Vitalii Klychko’s party “UDAR”).

Author: Oleksandr Hlazunov

Document: PDF proof of the original version of the news item "Понад 645 мільйонів гривень порушень: аудитори виявили масштабні зловживання в КП «Спецжитлофонд»". It records the publication content at the moment of the first scan, the preservation date and the source: ANTIKOR.

Понад 645 мільйонів гривень порушень: аудитори виявили масштабні зловживання в КП «Спецжитлофонд»

Аудитори столичної мерії нещодавно відзвітувалися про результати перевірки діяльності скандально відомого КП “Спецжитлофонд”. За результатами цієї ревізії було встановлено, що керівництво вказаного підприємства допустило різних фінансових порушень та недоліків на загальну суму понад 645 млн гривень, з яких 75,1 млн було втрачено та недоотримано, 66,9 млн неефективно використано тощо.

Зокрема, аудиторам стало відомо, що “Спецжитлофонд” роками не забудовує окремі ділянки, через що проєктна документація на такі забудови вже застаріла і доводиться сплачувати за ці землі “зайві” податки; не контролює використання окремих ділянок, які були надалі самовільно зайняті; надає різним приватним структурам позики, хоча саме має борги перед КП “ФК “Житло- Інвест” тощо. Низка цікавих “нюансів” була з’ясована аудиторами і під час перевірки будівництва житлових комплексів (ЖК) “Forest”, “Рідне місто” та “Silver House”. Йдеться про значні затримки робіт через брак бюджетного фінансування, неефективне використання авансових платежів покупців майбутніх квартир, серйозні і необгрунтовані “знижки” для окремих компаній за придбання площ у цих будинках тощо. За результатами перевірки “Спецжитлофонду” було надано 67 зауважень та рекомендацій, з яких лише 6 були повністю враховані.

Як стало відомо КВ, нещодавно Департамент внутрішнього фінансового контролю та аудиту Київської міськдержадміністрації (КМДА) оприлюднив результати планового аудиту діяльності КП “Спецжитлофонд”.

Відповідний звіт №070-2-2-04/16 датований 16 липня 2026 року, але на сайті аудиторського департаменту його традиційно було опубліковано зі значною “затримкою” – після того, коли стало відомо, які рекомендації “ревізорів” і як були враховані керівництвом “Спецжитлофонду”.

В рамках цього аудиту фахівці профільного департаменту КМДА перевіряли діяльність КП «Спецжитлофонд» щодо “ефективності виконання та досягнення цілей, завдань, планів і вимог, управління активами та джерелами їх формування, правильності ведення бухгалтерського обліку та достовірності фінансової та бюджетної звітності, ризиків, які негативно впливають на виконання функцій і завдань тощо”. Перевірка охопила період 2022-2025 років, а тривала вона майже рік – з 2 липня 2025-го по 24 червня 2026-го.

За результатами свого дослідження аудитори КМДА виявили системні порушення, недоліки, методологічні помилки та ризикові чинники у різних сегментах діяльності “Спецжитлофонду”, що призвели до втрат активів та недоотримання належних надходжень на суму 75,1 млн гривень, неефективного використання комунальних ресурсів на суму 66,9 млн гривень, операцій з ризиком втрат на суму 312,14 млн гривень та інших порушень фінансової дисципліни на суму 190,6 млн гривень.

Під час цього аудиту було встановлено, що КП “Спецжитлофонд” не проводить будівельні роботи на 13 об’єктах протягом понад 9 років, але продовжує сплачувати земельний податок за відповідні ділянки. За даними ‘ревізорів”, усього за вказаний період підприємством було сплачено 8,3 млн гривень. Аудитори зазначають, що ці роботи не проводяться через відсутність фінансування для будівництва, але водночас сплата земельного податку призводить до тривалого відволікання значних фінансових ресурсів “Спецжитлофонду” та їх неефективного використання. Крім того, аудитори з’ясували, що ще у 2021 році “Спецжитлофонд” передав зведений ним житловий будинок на вул. Теремківській, 3-А на баланс місцевого об’єднання співвласників багатоквартирних будинків, однак надалі КП продовжувало сплачувати земельний податок за відповідну ділянку. Так, сума цих витрат за період з 1 березня 2021 року по 31 грудня 2025 року склала 296,5 тис. гривень.

Також в рамках цієї “ревізії” стало відомо, що відведені вказаному КП дві земельні ділянки під житлове будівництво не використовуються за призначенням. Так, аудиторам стало відомо, що ділянка на вул. Українських визволителів, 3 (площа – 0,75 га, передана в користування міськрадою ще у 2011 році) повністю використовується під розміщення автостоянки, а ділянка на вул. Здолбунівській, 2 (6,74 га, з 2020 року) частково “зайнята” магазином.

“Попри пряме перешкоджання статутній діяльності підприємства та регулярну сплату податку за ці землі, КП «Спецжитлофонд» не вживало заходів судового врегулювання задля звільнення ділянки на вул. Здолбунівській, 2. Також Підприємство не застосовувало норми Постанови КМУ №963 від 25.07.2007 (ця постанова регулює питання відшкодування збитків за самовільне зайняття землі. – КВ) щодо проведення претензійно-позовної роботи для стягнення компенсації за шкоду, заподіяну самовільним зайняттям земель сторонніми особами”, – уточнюється в аудиторському звіті.

Також, за даними аудиторського звіту, протягом 2010–2021 років “Спецжитлофонд” профінансував виконання передпроєктних та проєктних робіт на загальну суму 22,6 млн гривень по 32 об’єктах незавершеного будівництва та реконструкції, на яких фактичні будівельні роботи не були розпочаті. “Ревізори” повідомляють, що на теперішній час зазначена документація повністю або частково втратила свою актуальність і можливість практичного застосування. Відповідно, як зазначають аудитори, це “ставить під сумнів доцільність витрачання коштів на її розробку та створює ризик безпідставного відображення в балансі капітальних вкладень, які фактично не відповідають критеріям визнання активом”.

Ще одна цікава “знахідка” аудиторів пов’язана з реконструкцією парку “Володимирська гірка”, замовником якої є саме КП “Спецжитлофонд”. Аудитори зазначають, що через відсутність фінансування роботи на цьому об’єкті досі не завершено, що унеможливлює його офіційне введення в експлуатацію та передачу потенційним балансоутримувачам (КП «УЗН Шевченківського району м. Києва», КП «Київміськсвітло» тощо). Наслідком цього, за інформацією “ревізорів”, є те, що впродовж 2018–2025 років зафіксовано непоодинокі факти руйнування та

неналежного функціонування об’єкта благоустрою – йдеться про тривалу відсутність освітлення, випадки просідання дорожнього покриття, акти вандалізму, незадовільний стан дитячого майданчика та несправність систем екстреного виклику. Разом з тим, як уточнюється у звіті, парк «Володимирська гірка» фактично експлуатується мешканцями та гостями міста. Відповідно – створені в ході проведення реконструкції парку пішохідні доріжки, сходи, альтанки, зелені насадження, системи освітлення та комунікації, потребують постійного утримання та догляду.

Чимало нюансів були встановлені аудиторами і при аналізі проєкту з будівництва житлового будинку з вбудованими приміщеннями на перетині вулиць Мілютенка та Шолом-Алейхема у Деснянському районі (відомий як ЖК “Forest”). Так, “ревізорам” стало відомо, що підрядники цих робіт системно не дотримувалися строків їх виконання у 2020–2023 роках, що своєю чергою спричинило необхідність коригування проєктної документації. Наслідком цього стало зростання кошторисної вартості будівництва на 389 млн гривень – з 679,3 млн до 1,06 млрд гривень. При цьому, станом на 30 червня 2025 року проєкт перебував у стані зупинення: загальний обсяг виконаних робіт становив лише 29%, а будівництво ІІ та ІІІ пускових комплексів фактично було зупинено ще у 2022 році.

Також аудитори проаналізували, як використовувалися кошти покупців квартир у цих будинках. Усього “Спецжитлофонд” залучив 405 млн гривень, проте безпосередньо на будівництво було спрямовано лише 310,4 млн гривень. Решту же коштів у сумі 94,6 млн гривень фактично було вилучено з будівельного процесу. Так, 50,52 млн гривень було заблоковано як дебіторську заборгованість за авансами (80% яких були видані підрядникам ще у 2020–2021 роках і досі не відпрацьовані), а 44 млн гривень не були вкладені в будівництво і на момент аудиту були відсутні на банківських рахунках КП. За інформацією правоохоронців, зазначене свідчить про неефективне використання коштів покупців, оскільки вони були спрямовані на покриття поточних операційних потреб “Спецжитлофонду”.

Також аудитори дійшли висновку, що висока концентрація договорів міни у І пусковому комплексі зумовила дефіцит фінансування. Йдеться про те, що 86% квартир у цьому пусковому комплексі ЖК “Forest” передбачені для відселення мешканців горезвісної багатоповерхівки на вул. Мілютенка, 23-А (вона відома як “будинок-вбивця”, адже перебування в цій будівлі негативно впливає на здоров’я мешканців через наявність шкодочинних мікроскопічних грибів) – ці громадяни сплачують “Спецжитлофонду” лише за надлишок площі. За інформацією “ревізорів”, фактичні надходження на цьому етапі становили лише 69,7 млн гривень при витратах у сумі 184,6 млн гривень, які були понесені КПшкою користуючись з коштів, залучених від продажу майнових прав на житлові та нежитлові приміщення в інших житлових комплексах. Тобто, на будівництво І пускового комплексу використовувалися кошти, які “Спецжитлофонд” отримав від покупців “квадратних метрів” у інших чергах цього ЖК.

“Така модель розподілу ресурсів є неефективною та призвела до повної зупинки робіт на ІІ пусковому комплексі (стадія кладки) та ІІІ пусковому комплексі (рівень фундаменту), що створює прямі ризики невиконання зобов’язань перед інвесторами та виникнення масових судових позовів. Для завершення будівництва об’єкта “Спецжитлофонду” необхідно щонайменше 757,8 млн гривень (71% від поточної кошторисної вартості). Водночас аналіз активів показав, що за умови реалізації 100% залишків нерухомості за ринковими цінами (131 квартира площею 6,2 тис. кв. м та 26 нежитлових приміщень площею 1,8 тис. кв. м), очікувані надходження не покриють витрат. Прогнозний фінансовий розрив становить понад 401 млн гривень. Виходячи з наведеного, подальша реалізація проєкту потребує визначення додаткових джерел фінансування, оскільки наявних активів, тобто непроданих площ, недостатньо для виконання зобов’язань перед інвесторами”, – зазначено в аудиторському звіті.

Крім того, “ревізори” мають питання і по вищезгаданій дебіторській заборгованості на суму 50,52 млн гривень – тобто, тим коштам, які було сплачено, але не освоєно підрядниками при будівництві ЖК “Forest”. Так, до двох підрядників, які мають найбільшу заборгованість (ТОВ “Скайбуд Груп” і ТОВ «БК «Роял Хауз»), позови до суду щодо стягнення коштів “Спецжитлофондом” було подано із суттєвим порушенням строків (від року до трьох), а судові рішення станом на дату проведення аудиту не були виконані. При цьому, ще до двох підрядників – ТОВ “Смарт Універсал Груп” і ТОВ “БКФ “Граніт” – претензійно-позовна робота не проводилася (на момент здійснення аудиту. – КВ). На переконання “ревізорів”, це створює ризик втрати коштів інвесторів.

Серед іншого, як зазначено у звіті, КП “Спецжитлофонд” не забезпечило належний контроль при прокладанні інженерних мереж до вищезгаданого ЖК у 2022-2025 роках. За інформацією “ревізорів”, це призвело до втрат фінансових ресурсів на суму 1,98 млн гривень, ризику втрат 24,93 млн гривень та неефективного використання коштів н суму 161,1 тис. гривень. Такі порушення були допущені внаслідок, зокрема, завищення обсягів та вартості виконаних робіт з розроблення та коригування проєктної документації та безпосередньо самих будівельних робіт.

Також аудитори зацікавилися тим, як КП “Спецжитлофонд” продавало житлові та нежитлові приміщення у першій черзі будинку на вул. Качалова, 40, який відомий як ЖК “Рідне місто”.

Зокрема, за інформацією аудиторів, ТОВ “Варда Спецбуд Монтаж”, яке фактично було одним зі співінвесторів будівництва частини першої черги вказаного комплексу, мало отримати 50% площ цієї частини. Це було передбачено спеціальним договором, укладеним між цією компанією та “Спецжитлофондом” у 2016 році. Втім, як встановили “ревізори”, по факту “Варда Спецбуд Монтаж” отримало 100% площ цієї частини (209 квартир площею 12 тис. м² та 7 нежитлових приміщень площею 782,8 м²), які до початку 2023 року були відчужені третім особам. При цьому, вказана компанія виконала свої фінансові зобов’язання лише на 63% (профінансувала роботи на 103,4 млн гривень), а сума недофінансування склала 61,4 млн гривень.

Своєю чергою, ТОВ «Інвестиційно-будівельна компанія (ІБК) «Обрій» викупило у КП “Спецжитлофонд” (на підставі договору від січня 2016 року) 151 квартиру у першій черзі ЖК “Рідне місто” загальною площею 9,1 тис. кв. м за 95,8 млн гривень. Таким чином, розрахункова вартість 1 м² житлової площі для ТОВ «ІБК «Обрій» склала 10,47 тис. гривень, що, за інформацією аудиторів, є значно нижчою за ринкові ціни того періоду, за якими “Спецжитлофонд” реалізовувало житло іншим контрагентам. Зокрема, вказане КП у серпні того ж року продало Департаменту будівництва та житлового забезпечення КМДА 30 квартир за ціною 16,36 тис. грн/м². Таким чином, як зазначено у звіті, укладання договору з ТОВ “ІБК “Обрій” на завідомо збиткових умовах свідчить про неефективне управління комунальним майном, що призвело до відчуження житлової площі за ціною, значно нижчою за середньореалізаційну, та недоотримання «Спецжитлофондом» належних надходжень на суму близько 53,9 млн гривень.

Звернули увагу аудитори й на шосту чергу будівництва житла на вул. Качалова, 40, яке має зводитися користуючись з коштів міського бюджету та коштів пільгових категорій населення. “Ревізори” встановили, що цей об’єкт ризикує перетворитися на довгобуд, у т.ч. через відсутність фінансування з бюджету міста. Так, у 2022-2023 роках на будівництво цієї черги в столичній скарбниці взагалі не передбачалися кошти, у 2024 році фактично надійшло 2,9 млн гривень, у 2025 році кошти не надходили, а у 2026 році у бюджеті Києва передбачено 80 млн гривень (поки нема інформації, скільки коштів вже отримано “Спецжитлофондом” цьогоріч. – КВ). Внаслідок таких затримок будівництво було фактично заблоковано, і через це його кошторисна вартість зросла з 472,1 млн гривень (станом на грудень 2022 року) до 978 млн гривень (станом на сьогодні), із яких 712,4 млн мають бути виділені з бюджету Києва, а 257,7 млн – залучені від пільгових категорій населення. За інформацією аудиторів, таке зростання сталося внаслідок здорожчання вартості обладнання і матеріалів.

“Поєднання фінансового дефіциту, юридичних обмежень та відсутності дієвої координації сторін фактично зупинило виконання робіт, чим створено ризик зміщення термінів виконання будівельно-монтажних робіт, здорожчання вартості будівництва та виникнення соціальної напруги, у зв’язку з несвоєчасним забезпеченням житлом пільгових категорій населення”, – повідомили аудитори.

Схожа ситуація склалася і з будівництвом житлового будинку на просп. Голосіївському, 74 (ЖК “Silver House”) – його кошторисна вартість зросла зі 149,1 млн гривень станом на 2014 рік до 598,3 млн гривень станом на 2024 рік. При цьому, за даними аудиторів, КМДА передбачила, що “Спецжитлофонд” має отримати в цьому будинку 70% площ під реалізацію, однак по факту 52% площ (5 тис. кв.м, з яких 3,2 тис. – квартири) було передано все тому ж ТОВ “Скайбуд Груп” за собівартістю будівництва. У відповідному договорі, як встановили аудитори, не було визначено строки виконання фінансових зобов’язань вказаної ТОВки, відповідальність сторін за їх невиконання та належний механізм контролю за подальшим відчуженням майнових прав.

“Внаслідок прийняття такого управлінського рішення КП “Спецжитлофонд” потенційно зменшило надходження від реалізації зазначених площ на величину прибутку, який міг бути отриманий за ринкових умов (розрахунково щонайменше 41,1 млн гривень), понесло витрати у сумі 1,3 млн гривень на оплату послуг охорони будівельного майданчика, які були покладені на ТОВ «Скайбуд Груп» як сторону договору та підрядника, створило ризик недофінансування будівництва на суму 10 млн гривень (обсяг коштів, який не був забезпечений умовами договору через відсутність чітко визначених строків та механізмів виконання фінансових зобов’язань), а також ризик недоотримання у майбутньому фінансування частки ТОВ «Скайбуд Груп» розрахунково у сумі 160,2 млн гривень (вартість невиконаних або потенційно невиконаних зобов’язань інвестора щодо фінансування належної йому частки будівництва)”, – зазначається в аудиторському звіті.

Серед іншого, під час цієї перевірки аудитори встановили, що КП «Спецжитлофонд» протягом 2022–2025 років надало безвідсоткову поворотну фінансову допомогу різним приватним структурам, у т.ч. своїм підрядникам, на загальну суму 13,72 млн гривень, повернення якої відбувається із систематичним порушенням термінів. Зокрема, ТОВ «Сем Технолоджі» повернуло позику у сумі 4,35 млн гривень із простроченням на 13 місяців, а ТОВ «Смарт Універсал Груп» із наданих у жовтні позаминулого року 8,4 млн гривень станом на кінець 2025-го повернуло лише близько 230 тис. гривень, хоча термін повернення сплив у жовтні минулого року. При цьому, за інформацією “ревізорів”, надання таких позик відбувалося на фоні наявної кредиторської заборгованості “Спецжитлофонду” за позики перед КП «ФК «Житло-Інвест», яка станом на кінець 2025 року складала 69,1 млн гривень. Аудитори вважають, що такі обставини свідчать про вкрай неефективне використання фінансових ресурсів “Спецжитлофонду”.

Усього за результатами аудиту “Спецжитлофонду” було надано 67 рекомендацій щодо усунення порушень та їхнього недопущення в майбутньому. Станом на сьогодні лише 6 таких зауважень були повністю враховані керівництвом комунального підприємства, 11 – враховані частково, а 50 – не враховано. Зокрема, керівництво “Спецжитлофонду” врахувало рекомендації щодо приведення даних бухгалтерського обліку стосовно незавершених капітальних вкладень у відповідність до чинного законодавства та щодо розробки регламенту стягнення пені та інших штрафів за несвоєчасні розрахунки по господарським договорам. Своєю чергою серед неврахованих зауважень – ті, які стосуються стягнення коштів з підрядників, вжиття заходів можливого визнання самовільного захоплення ділянок та проведення претензійно-позовної роботи по відшкодування фінансових збитків тощо.

Особливості роботи “Спецжитлофонду”

Як раніше повідомляла КВ, аудитори КМДА і в минулі роки фіксували проблемні моменти в роботі КП “Спецжитлофонд”. Так, у 2023 році “ревізори” повідомили, що за результатами перевірки фінансово-господарської діяльності вказаного підприємства було встановлено, що протягом 2020-2021 років його керівництво допустило порушень та недоліків у своїй роботі на загальну суму 70,4 млн гривень, з яких 6,8 млн гривень було втрачено. Зокрема, за інформацією аудиторів, “Спецжитлофонд” недоотримав кошти за продаж квартир в клубному будинку на вул. Дмитрівській, 60/19, переплатив за прокладання інженерних мереж до ЖК “Forest”, здавав свої приміщення в оренду за розцінками 2004 року, обирав собі підрядників за “незрозумілими схемами” тощо. “Ревізори” столичної мерії надали посадовцям цього КП 35 рекомендацій щодо усунення виявлених “гріхів”, проте лише не багато з них були враховані повністю.

Крім того, питання до посадовців цього КП регулярно мають й правоохоронці. Зокрема, у липні 2023 року вони повідомили тепер вже ексдиректору КП “Спецжитлофонд” Володимиру Шарію (на колажі ліворуч) про підозру в службовій недбалості. Так, у Нацполіції заявили, що цей посадовець не виконав свої обов’язки стосовно повернення на рахунки очолюваного підприємства більш ніж 21 млн гривень. Ці грошові кошти “Спецжитлофонд” перерахував ТОВ “Скайбуд Груп” як частину авансу за будівництво першої черги все того ж ЖК “Forest”, але через розірвання договору підряду такі роботи не були виконані.

Цікаво, що відповідне кримінальне провадження було відкрито саме за результатами вищезгаданого аудиту, але далі підозри, схоже, справа не пішла.

Також наразі Нацполіція підозрює першого заступника директора КП “Спецжитлофонд” Анатолія Волківського (у відкритих джерелах немає точної інформації, чи працює він на цій посаді станом на сьогодні. – КВ) у розтраті 761,5 тис. гривень. За попередньою інформацією, таких збитків міський бюджет Києва міг зазнати через низку порушень при будівництві дитячого садка №536 на вул. Бахмацькій у Новобіличах (Святошинський район). Що цікаво, під час обшуків на КП “Спецжитлофонд”, проведених в рамках цього слідства, правоохоронці не знайшли деякі важливі для справи документи, у зв’язку з чим слідчі припускали, що підозрюваний може спробувати їх підробити. Крім того, у ході розслідування поліцейським стало відомо, що Волківський є громадянином російської федерації.

КП “Спецжитлофонд” з червня 2025 року керує Віктор Коломієць, який змінив на цій посаді “в.о.” директора Ігоря Ситяшенка. До нього, з березня 2016 року, це підприємство очолював Володимир Шарій (у минулому VIII скликанні Київради Шарій був депутатом від “Солідарності” і входив до постійної комісії міськради з питань містобудування, архітектури та землекористування).

Вказане КП підпорядковане Департаменту будівництва та житлового забезпечення КМДА, яким із 2 липня 2021 року керує Борис Работнік. Діяльність цього департаменту з 2018 року контролює заступник голови КМДА В’ячеслав Непоп (на колажі праворуч). Останній відомий як ексдиректор КП “Житлоінвестбуд-УКБ” (з 2002 по 2018 рік) і депутат IV, V, VII, VIII скликань та чинного IX скликання Київради (на останніх виборах пройшов від партії мера Києва Віталія Кличка “УДАР”).

Автор: Олександр Глазунов

Download