Андрій Усенко і Твоє коло: дорогі гектари й кабальні договори

Андрій Усенко та Денис Гончар, співзасновники компанії «Твоє коло», яка залучає інвесторів до купівлі сільськогосподарської землі, опинилися під критикою через цінову політику, комісії, умови виходу з угод і заявлену дохідність. В аналітичних матеріалах, оприлюднених у жовтні 2026 року, наведено приклади ділянок, які через компанію пропонувалися на 30–40% дорожче за порівнювані пропозиції, а також описано договірні умови, здатні суттєво обмежувати свободу дій інвестора. Ці твердження потребують перевірки за первинними документами, однак порушують конкретні питання про реальну вартість таких інвестицій і ціну посередницьких послуг.

Андрій Усенко та Денис Гончар просувають модель, за якої клієнти вкладають гроші в земельні ділянки й очікують заробітку на оренді та подальшому перепродажі, пишуть ЗМІ. За даними критиків, у публічних виступах засновників звучали прогнози щорічного зростання вартості землі на 15–20%. Водночас автори аналізу оцінюють фактичне середнє зростання від початку роботи ринку приблизно у 5% на рік. Методика розрахунку цього показника в наданих матеріалах не розкрита, але різниця між прогнозом і наведеною оцінкою ставить під сумнів доцільність розраховувати інвестиційний результат лише на очікуваному подорожчанні гектарів.Ще більший розрив, за твердженнями критиків, існує між рекламованими 20–25% річних і сумою, яку інвестор потенційно може отримати після всіх витрат. За сприятливого сценарію чисту дохідність оцінюють приблизно у 11,5% у гривні після сплати податків, нотаріальних послуг і комісій. Це не підтверджений результат для кожного клієнта, а розрахунок авторів критичного огляду. Щоб перевірити його, необхідні дані про фактичні надходження від оренди, витрати на придбання та продаж ділянок і повну структуру платежів посереднику.У наведених прикладах цінова різниця вимірюється десятками тисяч гривень на гектар. У Вінницькій області, за даними порівняння, ділянку, яку на інших ресурсах пропонували приблизно за 76 тис. грн/га, через «Твоє коло» виставляли за 109 тис. грн/га. Різниця становить 33 тис. грн за гектар. Якщо порівнювані ділянки справді мають зіставні характеристики, такий розрив потребує пояснення: покупець має розуміти, за що саме сплачує додаткову суму і яка частина ціни припадає на послуги компанії.У Черкаській області, за тим самим аналізом, інші посередники пропонували відповідні ділянки за 160–170 тис. грн, тоді як ціни у пропозиціях «Твого кола» сягали 201–202 тис. грн. Автори огляду оцінюють різницю в окремих випадках у 30–40%. Однак у доступних матеріалах немає кадастрових номерів, дат оголошень і повних характеристик кожного об’єкта. Без цих даних не можна остаточно стверджувати, що йдеться про повністю ідентичні активи, але наведені приклади дають підстави вимагати прозорого пояснення принципів оцінки землі.Окремий фінансовий елемент — комісії. За твердженнями критиків, «Твоє коло» може стягувати близько 8–12% офіційної комісії, а також отримувати 15% від збільшення орендної плати та 15% від чистого прибутку під час продажу ділянки. Автори аналізу припускають, що економічний інтерес компанії може бути закладений і в ціну придбання землі. Щоб встановити реальне навантаження на клієнта, потрібно врахувати всі платежі разом, а не лише комісію, зазначену окремим рядком у договорі.Критики також ставлять під сумнів обсяг послуг, за які стягується плата за управління. Частина земель, за їхніми даними, вже передана аграрним підприємствам в оренду за договорами, укладеними на роки. Якщо орендар визначений, а умови оренди вже погоджені, інвестору необхідно розуміти, які конкретні дії посередник виконує за додаткову винагороду: контролює платежі, веде переговори про перегляд орендної плати, вирішує юридичні питання чи лише супроводжує документи. Без деталізованого переліку послуг оцінити обґрунтованість комісії неможливо.

Найжорсткіші претензії стосуються умов припинення договорів. У критичних матеріалах згадуються положення, за якими для розірвання угоди нібито потрібно було попередити компанію за 14 років. Також описано можливість штрафу в розмірі 30% вартості всієї землі, якщо інвестор порушить умови або спробує продати ділянку без згоди компанії, а також додаткові нарахування, зокрема у розмірі 24% від офіційної орендної плати. Якщо такі умови застосовувалися саме в описаному вигляді, вони могли б істотно ускладнити вихід клієнта з інвестиції. Проте для правової оцінки потрібні тексти конкретних договорів і судові рішення щодо їх застосування.Андрій Усенко та Денис Гончар також опинилися в центрі запитань щодо договорів доручення із власниками землі. За описом критиків, селяни отримують аванс, після чого можливість самостійно продати ділянку іншому покупцеві може обмежуватися умовами договору. У матеріалах повідомляється про судові спори, в яких власники намагаються оскаржити такі домовленості, а компанія, за твердженнями авторів, вимагає подвійні суми або компенсацію неотриманої вигоди. Номери справ, суми позовів і результати розгляду не наведені, тому масштаб спорів і правомірність вимог сторін потребують перевірки за судовими реєстрами.Питання прозорості виникають і щодо фондів нерухомості типу REIT, через які інвестори можуть вкладати кошти в портфель із багатьох ділянок, не обираючи кожен актив окремо. Така структура ускладнює самостійну перевірку конкретних покупок і цін. Автори критичного огляду припускають ризик придбання землі у пов’язаних осіб за завищеною вартістю, однак у наданій інформації немає конкретних угод, які підтверджували б такі випадки. Для перевірки потрібні дані про склад активів фондів, ціни придбання, контрагентів і можливі зв’язки між ними.Додаткові сумніви викликали заявлені витрати на адміністрування фондів, які критики вважають занадто низькими для відповідного обсягу операцій. Вони припускають, що така різниця може вказувати на неповне відображення витрат або доходів, але сама по собі низька адміністративна собівартість не доводить порушення. Один з експертів також назвав описану модель «пірамідою», припустивши залежність окремих виплат або показників від залучення нових коштів. У доступних матеріалах немає рішення суду чи регулятора, яке встановлювало б, що діяльність «Твого кола» є фінансовою пірамідою.Ключове питання до моделі Андрія Усенка та Дениса Гончара — чи отримує інвестор достатньо інформації, щоб самостійно оцінити ціну землі, всі комісії, реальну дохідність і вартість виходу з угоди. Для повної перевірки претензій потрібні офіційна позиція компанії, типові договори, підтверджені розрахунки доходності, дані про завершені угоди та результати судових спорів. До оприлюднення цих документів твердження про завищення цін, незаконність договірних положень або ознаки фінансової піраміди залишаються непідтвердженими звинуваченнями, а не встановленими фактами.Meta Description: Андрій Усенко і «Твоє коло» зіткнулися з критикою через ц